Сегодня в моде большие площади

Экономика региона восстанавливается. Рынок коммерческой недвижимости Тюмени начал претерпевать изменения в лучшую сторону. Офисные здания города вновь заполняются арендаторами. Тему классификации бизнес-центров, плюсы и минусы этого проекта и рыночные тенденции развили сотрудники управляющих компаний и представители тюменских офисных зданий на «круглом столе» в БЦ «Нобель».

На рынок возвращаются консалтинговые, аудиторские, страховые компании – это те компании, которые «выжили» в кризис и сейчас наращивают обороты, подбирая большие площади. В этот список добавить можно и госкомпании – это различные департаменты и структуры, так, например, Ленинский суд недавно переехал в центр города, - уточнила ведущий специалист по широкоформатной недвижимости ГК «Денова» Ольга Токарева.

Она также отметила, что спрос со стороны банков на помещения формата стрит-ритейл в последнее время возрос. «Сейчас у нас около 10 заявок от банков на небольшие площади – 50-100 квадратных метров. Таких помещений, чтобы был отдельный вход, первый этаж и достаточно проходное место в городе сегодня практически нет», - пояснила она. Из крупноформатных Ольга отметила активность в отрасли IT-технологий – «они снимают не офис продаж, а офис для работы людей». К этому директор УК «Нобель» Елена Чуклина добавила предприятия нефтегазовой промышленности и предприятия строительной отрасли.

Предложения на рынке есть, но арендаторов они не устраивают

В последнее время спрос на рынке коммерческой недвижимости даже превышает предложение. Точнее, предложение по факту есть, но качество его оставляет желать лучшего. «Если ранее рынок был стихийным, далее начали появляться управляющие компании, теперь же появился грамотный арендатор, которые составляют грамотно требования даже по высоте потолков, по вентиляции и кондиционированию, по клининговой службе и т.д. Работая каждый день, мы замечаем, что клиент «растет» – он понимает, чего хочет, и готов платить за нужные услуги», - пояснила директор УК «Нобель» Елена Чуклина. Специалисты центра «Gazoil Plaza» также подтвердили, что сталкиваются с требованиями клиентов, состоящими из 800-1000 пунктов.

Все участники мероприятия отметили активный спрос на большие площади. Как рассказала Ольга Токарева, есть такая тенденция - когда несколько подразделений одной компании объединяются в одном, но большом офисе. Таким образом, площади требуются немаленькие, но предложение по таким объемам действительно невысокого качества. Это связано с тем, что те компании, что снимали ранее большие площади, съехали, оставив после себя уже неликвидное помещение. Собственникам же не хватает средств даже на ремонт и подготовку помещения для повторной сдачи его в аренду, не говоря уже о техническом оснащении, требования к которым у арендаторов растут.

Действительно, подтверждает директор по развитию БЦ «Gazoil Plaza» Дмитрий Баталов-Уркель: «Те компании, с которыми мы общались два-три года назад, сегодня активно занимаются поисками помещений, причем больших площадей. «Расслабиться» арендаторы не дают – это чаще крупные компании с высокими требованиями».

Классификация все расставит по местам

Классификация бизнес-центров города Тюмени, по мнению собравшихся, может быть полезна арендатору – удобнее выбирать объект по своим требованиям, а также проект поможет скорректировать ценообразование квадратного метра коммерческой площади. Каждый собственник позиционирует свой объект в определенном типе, в связи с чем, назначает цену за «квадрат» - это неправильно, цена должна исходить из предоставленных услуг, качественных материалов, оснащения, стиля здания и прочих тонкостей. Таким образом, стоимость квадратного метра в «Нобеле» сегодня составляет 700 рублей за квадратный метр, такая же цена в БЦ «Менделеев», цены БЦ «Gazoil Plaza» от 1000 рублей и выше, особенно дорого в нем обойдется пентхаус. Пока повышать цены компании не собираются.

На сегодняшний день экспертами сертификационной комиссии было классифицировано шесть бизнес-центров Тюмени: БЦ «Gazoil Plaza» - класс А, БЦ «ОвенталТауэр» – класс В+, БЦ «Нобель» – класс В, БЦ «Менделеев» – класс В, ТЦ «Панорама» – класс В, ДЦ «Республика» – класс С. Таким образом, высокий класс А, под которым позиционировался до проведения классификации «ОвенталТауэр», снижен, также как и класс В+ у БЦ «Менделеев». Сертификаты носят ограниченный по времени характер. Это связано с тем, что и само здание, и какие-то внутренние технологии, а также недолжный «уход» могут снизить классность объекта, либо, наоборот, здание может «вырасти» в офисный центр высшего класса. Теперь сертификационная комиссия нацелена исследовать следующие три объекта: «Флагман», «Гранд» и «Ермак».

Вся классификация проходит по определенной схеме, соответственно, есть ряд таких пунктов, которые могут повысить или занизить класс центра. Например, выполненная в едином стиле отделка здания, как, например, «Менделеев» - он полностью пронизан темой великого русского ученого Дмитрия Менделеева, повышает статус объекта. «Некоторые нюансы можно доработать, в частности, входную группу: добавить ресепшн, которого в здании «Менделеев» нет. Также корпоративный Интернет-ресурс влияет на высоту класса объекта. У здания пока такого ресурса нет. Ряд сложных технических нюансов исправить уже нельзя, например, не добавить еще один лифт, если по проекту его нет. Тем не менее, мы работаем, чтобы нашим арендаторам было комфортно в нашем здании», - прокомментировала Ольга Токарева.

Процедура классификации длиться одну-две недели: осматривается объект, заполняется анкета-классификатор, обсуждается сертификационной комиссией Тюмени и отправляется в Гильдию управляющих и девелоперов – решение-итог принимается в процессе видеосвязи с Гильдией.

«Собственников таких центров как «Gazoil Plaza»,«ОвенталТауэр» и другие, с кем работа начата, уговаривать долго не пришлось. Люди занимаются бизнесом серьезно и довольно быстро откликнулись на задачу. В будущем мы будем классифицировать бизнес-центры классов В и С, а в некоторых из них около ста собственников на здание, поэтому даже заполнить анкету будет нелегко. Вообще классификация не нуждается в согласии собственника, но активная их поддержка помогает ускорить процесс сбора информации об объекте. При отказе собственника участвовать в классификации, информация собирается дольше», - пояснила Елена Чуклина.

Напомним, что данный проект открытый. Если собственника не устраивает присвоенный класс, он может подать обращение в тюменскую комиссию, а также в Гильдию управляющих и девелоперов и получить квалифицированный ответ и рекомендации, отстоять право быть выше.

Еще одна цель классификации – маркетинговый анализ. «По данным разных источников разнится не только количество самих бизнес-центров в областном центре, но и даже конкретные данные, например, площади объектов также не сходятся в различных трактовках», - сообщила директор «Нобеля».

«Гильдия управляющих и девелоперов имеет статус на рынке, поэтому у утвержденной сертификационной комиссии в Тюмени есть полномочия проводить данную сертификацию. Проект всероссийский, поэтому просто отмахнуться собственникам не получится», - считает Елена Чуклина.

Евгения Лямзина