Технические аспекты строительства загородной жизни на примере одного клубного поселка

При выборе земельного участка, в первую очередь, необходимо приехать на место, посмотреть глазами, пощупать руками, понюхать носом. Первое впечатление – самое верное. Если к месту сразу не лежит душа, то потом никакими рациональными доводами ситуацию уже не исправишь. В первую очередь – чувства. А вот после того, как очное знакомство с потенциальным владением прошло успешно, обязательно следует ознакомиться с имеющейся технической документацией, определяющей дальнейшее обустройство участка. Это уже осмысленная работа по сделке.

Компания «МастЭко» предоставила для рассмотрения всю основную техническую документацию, касающуюся клубного поселка «Мирово Парк». Я привожу здесь главные выдержки для будущих покупателей, в полном объеме все указанные здесь документы всегда могут быть представлены для ознакомления в офисе компании.

На земле и под землей

При покупке земли самое главное, это то, что под землей. Состояние грунта во многом будет определять конструкцию дома. Понятно, что в загородном поселке даже трехэтажные дома, максимально допустимые для такого рода застройки, дают нагрузки на грунт, несопоставимые с городскими многоэтажками. Однако, даже для них такие показатели как пучинистость грунта и уровень грунтовых вод будут определяющими для конструкции фундамента и цокольного этажа. Вода в подвале и треснувшие монолитные фундаментные плиты не такая уж редкость в загородном строительстве под Тюменью.

Компания «МастЭко» предоставила экземпляр технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям, проведенным в марте 2011 года на территории клубного поселка «Мирово Парк». Всего было пробурено 30 скважин глубиной 5-10 метров. Рельеф участка относительно пересеченный, осложненный логами, ложбинами стока. Поверхность рельефа имеет слабый уклон в северном и северо-восточном направлении. Превышение точек, сопряженных с логами и ложбинами составляет 3-5 метров. Как я мог убедиться непосредственно на территории, сейчас через эти ложбины возводятся семь насыпей для проезда автомобильного транспорта, а для обеспечения стока поверхностных вод закладываются водопропускные трубы.

Геолого-литологический разрез участка изучен на глубину 5 м, и представлен выраженными литологическим разностями. С поверхности вскрывается почвенный слой, на луговинах почвенно-растительный слой, мощностью 0,2-0,5 м. Под почвенным слоем залегает слой суглинков коричнево-серых, полутвердых, в основании тугопластичных. Мощность слоя в среднем составляет 1,5 – 2,5 м. Грунтовые воды на период изысканий март 2011г. вскрыты в ряде скважин на глубинах 2,5-5,9 м. Наблюдаемый уклон зеркала грунтовых вод в северном и северо-восточном направлении.

В целом, геологическая ситуация на участке гораздо благоприятнее многих городских площадок, где грунтовые воды появляются уже на глубине 1,5 метра. Здесь можно строить любые дома, разрешенные правилами землепользования и застройки, если придерживаться общепринятых правил по гидроизоляции фундаментов. В любом случае, перед началом проектирования стоит обратиться в компанию и получить копию срезов скважин, наиболее близко расположенных к вашему участку. Это позволит конструктору и архитектору правильно посадить и сориентировать ваш будущий дом.

Газопровод

Газ является важным преимуществом за городом. Твердое топливо, дрова и уголь в нефтегазовом регионе не очень популярны, а запускать систему отопления от электрокотла – неэкономично. Для того, чтобы в загородный дом пришел газ необходимо пройти ряд этапов.

1. Выполнение расчета годовой потребности газа

2. Получение технических условий на подключение объекта газификации природным газом к газораспределительной сети в ЗАО «Газпром межрегионгаз Север»

3. Получение технических условий на присоединение объекта газификации к газораспределительной сети в ОАО «Тюменьмежрайгаз»

4. Разработка проекта на газоснабжение объекта

5. Согласование проекта в ОАО «Тюменьмежрайгаз»

6. Выполнение строительно-монтажных работ (в соответствии с разработанным проектом)

7. Заключение договора поставки и транспортировки природного газа с ЗАО «Газпром межрегионгаз Север»

8. Заключение договора на техническое обслуживание газопровода-ввода к жилому дому в ОАО «Тюменьмежрайгаз»

9. Заключение договора на техническое обслуживание внутреннего газопровода и газоиспользующего оборудования

10. Проведение пуско-наладочных работ осуществляется ОАО «Тюменьмежрайгаз»

В настоящий момент газоснабжение «Мирово Парк» находится на этапе №5 – согласование проекта. Проект разработан на основании Технических условий №31. Техническими условиями предусмотрен отпуск природного газа с максимальным почасовым расходом 1200 м3. Место присоединения – действующий газопровод на 25 кмИрбитского тракта. От магистрального газопровода высокого давления, через ГРПШ газ подводится в середину поселка, откуда разводится на квартальные ГРПШ, понижающие давление до бытового – низкого и разводящие газ в жилые дома. Выполнение строительно-монтажных монтажных работ по прокладке внутриквартальных сетей газоснабжения планируется в 2012 г.

Договор на поставку владелец дома будет заключать непосредственно с поставщиком газа, исходя из количества устройств-потребителей. Это, наверняка будет газовый котел основного строения, газовая плита, возможно, бойлер, сауна, отопительные приборы вспомогательных помещений. При проектировании дома обязательно следует заказать раздел «Газоснабжение», чтобы получить необходимый расчетный объем газа. Важная деталь – владелец дома обязательно проходит обучение и назначается ответственным за безопасность газовых устройств. Потому что газ – это не только комфорт и экономия, но и большая ответственность.

Электроснабжение

Подача электричества – это самое главное для организации загородной жизни. Безусловно, есть определенные общественные движения, ратующие за возврат к природе и непотребление. Однако для объекта такого уровня, как «Мирово Парк», жизненно важно обеспечить городской уровень комфорта.

Жилой загородный дом в процессе обычной эксплуатации, да еще на газовом отоплении, потребляет совсем немного электроэнергии. Большинство современных бытовых электроприборов имеют мощность в пределах 100 Вт. Рекордсменом является чайник, потребляющий «целый» киловатт. Среднее потребление жилого дома на одну семью составляет 3,5-4 киловатта.

В период строительства потребление электричества выше. Для одновременной работы бетономешалки, сварочного аппарата и пары-тройки единиц ручного инструмента требуется более 10 кВт. Но одновременно стоятся всего несколько объектов. Поэтому выдаются различные техусловия на период строительства и на постоянный отпуск электроэнергии.

Для «Мирово Парк» на период строительства действуют техусловия № 3445 на отпуск 110 кВт от высоковольтной линии, идущей по Ирбитскому тракту. Готов проект, который сейчас проходит согласование. Эта электроэнергия уже весной зайдет на участок по железобетонным опорам вдоль съезда с автотрассы на центральную трансформаторную подстанцию. Понятно, что этой электроэнергии не хватит когда весь поселок будет заселен, однако строить дома уже будет можно этой весной.

Проект постоянного электроснабжения поселка включает в себя строительство 13 км ЛЭП от подстанции в Горьковке. Здесь выделяется уже 2,5 мВт, с последующим увеличением до 5 мВт. Проектом предусмотрены две резервные линии и дублирующиеся ТП. Это будет уже полноценное электроснабжение, полностью перекрывающее потребности жителей клубного поселка. Прокладка электрических кабелей по поселку проектируется под землей в лотках. Так же под землей кабель будет подводиться к домам, что избавит владельцев от воздушных линий возле дома. Договор на эксплуатацию сетей заключает управляющая компания, таким образом, ответственные за электроснабжение всегда будут находиться на территории для быстрого реагирования.

Дороги

Эволюция дорог в пригородных поселках отражает изменения стиля жизни и самосознания людей, живущих за городом. В старых дачных поселках проходы (язык не поворачивается назвать их проездами) едва превышали габаритные размеры автомобиля. В 90-е и начале 2000-х, когда машин стало много, проезды существенно расширились, кое-где стали делать асфальтовое покрытие. Но это убрало с дорог пешеходов – гулять вдоль дороги небезопасно, особенно детям. Улицы новых пригородных поселков безлюдны, общественная жизнь не выражена, нет ощущения общности.

В «Мирово Парк» найден оптимальный вариант, баланс между пешеходами и автомобилистами. Основание дорог выполняется очень серьезно – снимается глина, формируется песчаная насыпь, которая уплотняется катками, сверху песок расклинивается щебнем. Такое дорожное покрытие плотное, превосходно выдерживает даже грузовую технику, отлично дренирует осадки. Сам щебень закрепляется сверху асфальтовой срезкой. Этот материал позволяет удержать стоимость дороги в разумных пределах с одной стороны, а с другой – дорога не превращается во взлетную полосу, на которой любой водитель инстинктивно вдавливает педаль газа в пол. Движение транспорта по поселку становится неспешным, респектабельным и безопасным. Этому способствуют и плавные изгибы проездов, предусмотренные генпланом.

Для перемещения жителей по поселку проектом дорог предусмотрен тротуар. Он отделен от проезжей части водоотводящей канавой, это правильно, предусмотрительно и защищает пешеходов. Таким образом, клубный поселок, где большинство жителей являются и водителями, и пешеходами делает комфортным и безопасным пребывание в обеих ролях.

Производственный участок

Многие жители пригородов, сами строящие себе дома, сталкивались с проблемой «чистого поля». При строительстве происходят различные неожиданности, то машина с материалом увязла, пропало напряжение, не про нас будет сказано, автокран перевернулся. Что делать, куда бежать в такой ситуации, особенно если ближайший населенный пункт в двух километрах?

На сегодня, на строительной площадке клубного поселка «Мирово Парк» постоянно работает строительная техника и специалисты. В процессе застройки здесь формируется производственный участок, который впоследствии станет эксплуатирующей организацией, управляющей компанией. Можно быть уверенным, что даже если вы возводите дом своими силами, в случае возникновения нештатных ситуаций рядом окажутся люди, обладающие компетенцией решить ваши проблемы. При необходимости всегда можно будет ознакомится с трассами прокладки газопроводов и электрических кабелей, связаться с необходимыми подрядчиками или сервисными службами.

Аюр Ербактанов,

эксперт рынка загородной недвижимости