Чем опасна квартира из вторых рук

.

Вторичный рынок жилья сам по себе сложен – квартира может оказаться в залоге, собственник может оказаться вовсе не собственником или не единственным хозяином жилья, перепланировка добавит сложностей… В общем, нужно внимательно и ответственно подходить к такой покупке.

«Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест (обременение), что она не находится в залоге у банка. Вы можете получить достоверную информацию о недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», - рассказывает ведущий юрист ГК «Адвекс недвижимость» Дмитрий Чертин. Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите продавца представить подлинники правоустанавливающих документов на квартиру: свидетельство о праве собственности, а также документы, на основании которых это право было приобретено.

Планировка. Это сложный момент. Малейшее расхождение действительной планировки с документом БТИ может привести к проблемам. Поэтому лучше измерить площадь и пристально изучить план квартиры в документах.

Необходимо также изучить расширенную выписку из домовой книги, отмечает специалист. Были ли в квартире прописаны дети, если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру. Если выяснится, что на момент приватизации квартиры права ребенка были нарушены, то по достижении 18 лет он вправе в течение трех лет (срок исковой давности) обратиться в суд. Практика российских судов показывает, что решение будет однозначно вынесено в пользу ребенка, первоначальная приватизация будет признана недействительной, и несовершеннолетний будет включен в число собственников. После этого возникнет угроза того, что договор купли-продажи могут признать недействительным.

Сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны совершаться с согласия органов опеки и попечительства.

На основании статей 26, 28, 37, 292 ГК РФ при продаже собственности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие только родителей. При продаже недвижимости несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет потребуется согласие и органов опеки.

Уточнить стоит и семейное положение продавца. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры хозяином и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права, то необходимо потребовать согласие обоих супругов на продажу покупаемой вами квартиры (независимо от того, на кого она оформлена).

То же самое происходит, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруги имеют право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.

Важно отметить, что квартира, привлекательная по планировке, чистая в плане документации, не осложненная запутанными узами собственника все еще может быть опасной в финансовом плане. Квартирант может иметь долги по квартплате. И эта сумма может исчисляться тысячами рублей. «Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли – извольте платить, счета выписываются на квартиру и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же все необходимые документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину», - комментирует юрист ГК «Адвекс недвижимость».

Повторюсь, важно внимательно и четко проверить каждый нюанс.

Самые распространенные схемы обмана:

1. Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. И вроде бы все хорошо, но часто, желая избежать уплаты налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была фактически выплачена покупателем за приобретаемую квартиру. Именно эта сумма вернется к покупателю.

2. После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление о возврате денег покупателю или в постановлении указывает обременение в отношении пользования проданным жилым помещением продавцом. Указанное постановление может обеспечить право пользования жилым помещением продавцу на неопределенные сроки. Продавец квартиры соглашается, но заявляет, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены, поэтому возвращать сумму он будет частями из заработной платы (которую, конечно, получает весьма нерегулярно).

Особенность состоит в том, что юридически к продавцу невозможно предъявить какие-либо претензии, он не отказывается платить. По закону даже при максимальном вычете из заработной платы это может занять несколько десятков лет.

3. Нередко продавцом выступает доверенное лицо собственника квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте - есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Обязательно нужно сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также действующего по доверенности, необходимо убедиться, что собственник жив - здоров и прекрасно себя чувствует. Следует поинтересоваться, почему отчуждение квартиры происходит по доверенности. Причины должны быть убедительными. Не редки случаи продажи квартиры от имени недееспособного гражданина или от имени собственника, которого уже нет в живых. В компании «Адвекс» при осуществлении сделки по доверенности, настаивают на том, чтобы деньги получал непосредственно собственник.

Самым лучшим решением для желающих приобрести недвижимость без последующих проблем, станет привлечение крупного риэлтерского агентства, в штате которого есть квалифицированные юристы, которые могут объективно проконтролировать проводимую сделку.

Но ни одна самая крупная компания никогда не даст клиентам стопроцентную гарантию чистоты сделки. Защитить собственника от утраты права на имущество в случае, если право будет оспорено третьей стороной, поможет страхование титула (страхование права собственности). Гарантировать возврат денег может только страховая компания. Никакие другие гарантийные обязательства, которые выдают агентства недвижимости не обеспечивают в рамках закона финансовое покрытие по проблемным сделкам.

Евгения Лямзина

По материалам агентства "Адвекс-Недвижимость"