Городское развитие должно быть креативным

В минувшую пятницу гости из Санкт-Петербурга и Европы посетили Тюмень с рабочим визитом, закончившимся культурной программой. Организаторы проекта предусмотрели три части мероприятия: краш-тест одного из возводимых в Тюмени микрорайонов, круглый стол и открытие выставки «Оживляя пространство».

Формат Гильдии управляющих и девелоперов «краш-тест» предполагает, что профессионалы рынка, посещающие объект, могут подвергнуть его самой жесткой критике и наиболее каверзным вопросам для того чтобы оценить «устойчивость» концепции проекта и тем самым дать девелоперу проекта идеи для дальнейшего развития или напротив – оценить перспективность его решений. Участники бизнес-тура на объекте обмениваются опытом в формате живого диалога «без купюр».

Микрорайон «Европейский» был выбран в качестве показательного не только за звучное название и выделяющуюся концепцию, проект девелопера «Партнер-Инвест» стал номинантом российского этапа международного конкурса FIABCI Prix d'Exellence-2011 в категории «Мастер-план» и весной 2013 года будет представлять Тюмень и Россию в конкурсе на острове Тайвань.

Основными «краш-тестерами» выступили 4 человека: Андрей Анатольев, руководитель проектов компании Rumpu (финская компания, осуществляющая проектирование по европейским стандартам, Санкт-Петербург), художник из Финляндии Матти Сирвио, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Тюмени Елена Чуклина, Андрей Богданов, представитель Тюменской областной общественной организации Союза архитекторов России. Принял участие в мероприятии и директор департамента градостроительной политики Тюмени Олег Ковтун. Свои вопросы не стеснялись задавали журналисты и другие участники встречи. Вопросов и обсуждений было достаточно, тюменцы сошлись во мнении, что микрорайон «Европейский» по праву носит свое название, качество строительства действительно выше принятых в российской практике и достойно внимания не только покупателей, но и прессы. Так, на один из каверзных вопросов журналистов про необходимое и достаточное оформление микрорайона прозвучал комментарий Олега Ковтуна: «Это не понты, это благоустройство», речь шла о переливающейся разными цветами брусчатке на площади между домами квартала. Помимо эстетической функции такая подсветка выполняет функцию освещения дороги в темное время суток, дополняя трехуровневое освещение микрорайона (подсветка входных групп, освещение дорожек и общее верхнее освещение).

Матти Сирвио отметил, что от настоящей европейской практики жилищного строительства, в том числе – финской, тюменский проект отличает лишь высокая этажность, отсутствие специальных помещений для клубов жильцов, где можно совместно отмечать Дни рождения и проводить вечера и отсутствие саун в квартирах (в Финляндии абсолютно каждая квартира имеет сауну).

Андрей Анатольев подчеркнул наличие в проекте общероссийской проблемы – эстетичной организации парковок, которая в Европе решена давно, а культура парковки только в положенных местах поддерживается самими жителями.

По дороге из «Европейского» в «Нобель парк» экскурсовод рассказал участникам краш-теста об истории Тюмени и тех улиц, по которым проходил маршрут.

Вторая часть программы – круглый стол «Креативная экономика и городское развитие» проходил в одном из трех тюменских бизнес-центров класса «А» - «Нобель парк». Участниками встречи стали девелоперы жилой и загородной недвижимости, архитекторы, представители проектных компаний, агентств недвижимости, профильных СМИ.

Открыл мероприятие гость из северной столицы - Андрей Анатольев с рассказом о том, как повернуть процесс проектирования лицом к инвестору, учесть его рыночные интересы и соотнести их с требованиям существующей нормативно-правовой базы российского законодательства в строительстве. Модератор круглого стола Олеся Толстухина и другие гости из Санкт-Петербурга присоединились к собравшимся чуть позже, рейс Аэрофлота задержали на 12 часов. Но несмотря на задержку, следующий спикер – Анастасия Козлова, генеральный директор компании Europe 2 East (управление девелоперскими проектами) концентрированно и емко раскрыла тему своего доклада «Комплексное развитие территорий как инструмент для создания добавочной стоимости». В ходе доклада Анастасия опиралась на свой опыт реализованных проектов в компании «Главстрой», где занимала позицию директора дирекции девелопмента, примеры и практика известного федерального девелопера были представлены тюменским коллегам.

Анастасия отметила, что комплексное развитие территорий – это всегда создание новых возможностей, а стратегия развития – это фундамент проекта. Никто не умеет точно прогнозировать рынок на 10-15 лет вперед, но стратегическое видение позволит получить добавленную стоимость, задать направление развития, эффективно сфокусировать усилия команды, а значит получить лучший результат. Цель стратегического видения – сформировать максимальный потенциал проекта, создать эффект синергии и максимальную прибавочную стоимость.

В Главстрое выделяют четыре этапа работы над КОТ: стратегия развития, выделение суб-проектов (очередей, кварталов) и бизнесов, их детализация, затем - формирование продукта (инвестиционного и/или для конечного потребителя) и его реализация. Под продуктом в компании принято понимать следующую сумму факторов: «Продукт = цена + планировка и качество строительства + среда обитания + инфраструктура, услуги и сервис + обслуживание и его стоимость + комфорт» Стратегическое видение включает в себя понимание сути проекта: что именно планируется создать, для кого; масштабы и сроки реализации проекта: в каком объеме и когда этот продукт будет востребован; ответ на вопрос что этот проект принесет собственнику (инвестору / пользователю); какие виды продуктов / объектов / типы недвижимости планируется реализовать в проекте и фундаментальное проектирование: мастер-план территории, проект планировки территории и проект межевания территории.

Анастасия подчеркнула, что создание прибавочной стоимости опирается на потенциал земельного участка(девелопер видит только землю или намного больше?), четкое видение развития и синергии функций, которые нужно планировать сразу, чтобы не осталось сюрпризов и формирование конкретного продукта со своей концепцией и позиционированием, ведь сегодня все сложнее продавать воздух и риски, быстрее и дороже продается конкретный продукт.

Переходя к мастер-плану Анастасия выделила несколько параметров, которые обязательно должны быть учтены: гармоничное сочетание и логичное разделение функций и типов застройки, создание щадящей среды, пронизанной зеленью, что позволит сохранить прелесть природы и добавить городу комфорта (создание «зеленого пояса» у каждого квартала) и продуманная на годы вперед коммуникация между кварталами.

Сверх «стандартного пакета» застройщика Анастасия привела примеры интересных решений в благоустройстве, организации движения в жилой зоне и оформления мест общего пользования в подъездах, выполненных в соответствии с концепцией проекта.

Чуть ранее по этому же вопросу с комментарием выступил Евгений Арапов, руководитель проекта «Европейский»: «Строить хорошо и строить плохо стоит примерно одинаково, вопрос лишь в том, готов ли девелопер искать новые решения и поставщиков, тратить на это свое время, создавать принципиально новую среду для жизни. На выходе продукта цена для покупателя отличается незначительно, в то время как качество – существенно».

Илья Тюкин, генеральный директора компании «Арт-Фасад» (Санкт-Петербург) презентовал участникам круглого стола реализованные проекты художественной росписи фасадов жилых и сопутствующих зданий. Илья пояснил, что роспись зданий обходиться дешевле, чем фактурная штукатурка, фасадное остекление или вертикальное озеленение, а прослужит она столько же. Эстетический эффект и легкость восприятия оптической иллюзии рисунка значительно повышают ценность, экономя стоимость проекта. Благодаря художникам на стенах домов жилого комплекса «Юнтолово» (застройщик – Главстрой, Санкт-Петербург) появляются вечнозеленый плющ, черепица, воссоздавая эффектность предложенных европейскими архитекторами фасадных решений.

В продолжение беседы Анастасия Козлова рассказала и о другой практике КОТ, когда девелоперу достался участок не в сотни гектаров, а наоборот – маленький и среди других застройщиков. Путь от проекта к комплексному освоению тоже возможен. Договорившись с соседями–строителями о балансе функций и сегментов (построенный рядом с «люксом» типовой экономкласс будет дисконтировать оба проекта), совместно решив вопросы комплексного инженерного и транспортного обеспечения, выгоды для каждого проекта на соседствующих территориях будут существенные. Здесь и снижение конкуренции, и увеличение рыночных ниш, маржинальность. Экономия и оптимизация затрат, снижение зависимости проектов от внешних факторов, и как следствие - добавочная стоимость. Почему это не фантазии? Именно таким образом были реализованы известные во всем мире проекты - преобразование территории Королевских Доков в Лондоне и преобразование территории старого порта в Гамбурге.

Продолжать диалог о тенденциях современного девелопмента можно было еще часами, но на 9 этаже бизнес-центра собирались гости на открытие выставки «Оживляя пространство». Участники круглого стола перешли к открытию экспозиции, а параллельно – к вопросам спикерам уже в неформальном общении. Арт-проект для тюменцев создали: Матти Сирвио и Александр Амелин с выставкой картин, Наталья Бауэр представила лучшие дипломные работы студентов кафедры дизайна Тюменского нефтегазового университета, Андрей Табанаков представил выставку архитектурных проектов признанных мастеров «Тюменский АРХив», модельное агентство «Либерти» продемонстрировало коллекцию «Ангелы в пространстве».

Тюмень признана одним из лучших для жизни российских городов, красивым, обеспеченным и благополучным. Не удивительно, что девелоперы высказали пожелание еще не раз увидеться с Анастасией Козловой, Андреем Анатольевым и Ильей Тюкиным для обмена опытом и реализации совместных проектов, ведь именно им предстоит строить будущую Тюмень.