Каков комфорт жилья комфорт-класса

В Тюмени, по информации нескольких агентств недвижимости, аналитических агентств, застройщиков больше всего жилья класса «комфорт». Что это за класс и насколько он на самом деле комфортен, рассуждали участники рынка недвижимости региона на круглом столе 4 декабря, организованном по инициативе ГК «Статус» и журнала «Все о новостройках Тюмени».

Начальник информационно-аналитического отдела консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО» Светлана Молодкина рассказала о существующих моделях и стандартах жилья, подчеркнув, что единая классификация, принятая Российской гильдией риелторов (РГР), не совершенна, так как в ней нет особых указаний и требований к жилью класса «комфорт». Светлана предложила на рассмотрение региональную классификацию жилой недвижимости, разработанную в Свердловской области. Преимущества этой классификации в том, что здесь рассмотрены такие параметры, как, например, парковочные зоны, количество квартир на площадке. Аналитик упомянула, что рынок каждого региона индивидуален, и обратилась к риелторам и застройщикам с предложением создать свою собственную классификацию жилой недвижимости, адаптированную для реалий тюменского рынка. Вследствие того, что нет единой четкой классификации жилья, у застройщиков сложилось разное понимание классности, и соответственно, широкий ценовой диапазон – от 38 до 75 и выше тысяч рублей за квадратный метр, считает специалист.

Валентина Трошина, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, руководитель сектора стратегического развития компании «Партнер-Инвест», отметила, что их компания пользуется единой классификацией гильдии и при определении жилья комфорт-класса опирается на основные и факультативные признаки. К основным были отнесены такие признаки, как площадь квартир (однокомнатные квартиры комфорт-класса имеют площадь до 50 квадратных метров, двухкомнатные – до 70 и трехкомнатные – до 100 квадратных метров) и коэффициент эффективности жилых этажей (отношение жилой площади к общей площади здания; чем больше этот коэффициент, тем более просторны места общего пользования, подъезды; для комфорт-класса этот коэффициент составляет 0,6–0,7). Факультативные требования к комфорт-классу можно перечислять бесконечно.

Валентина смысла в создании собственной уникальной классификации жилья не видит – «на каком языке тогда разговаривать с иногородними заказчиками?». Она считает, что проводить дорогостоящую процедуру классификации каждого жилого дома не рационально, так как цикл его окупаемости гораздо меньше цикла окупаемости торгового или бизнес-центра. В скором времени дом начинает жить своей собственной жизнью, и все уже зависит от жителей, которые там обоснуются, возможно, что класс жилья станет ниже или выше изначально заявленного. Определение класса жилья должно быть на совести застройщика, считает Валентина, ведь это часть его маркетинговой стратегии.

По мнению Виктории Полтораниной, сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости компании «Бизнес-Аудит», границы между классами жилья размытые, определить четкие рамки комфорт-класса трудно. Одни из главных отличий эконом-класса от комфорт-класса – площадь квартир (в «экономе» она будет явно меньше) и материал стен (кирпич не входит в эконом-класс, здесь представлены только панельные и монолитные дома). Застройщики на свое усмотрение определяют класс жилья, на это у них есть свои основания. В России нет практики, когда бы классность жилья оспаривалась. Но далеко не каждый застройщик заявляет, к какому классу относится построенная им недвижиость. В компании в основном нам самим приходится классифицировать жилье. Фактическая стоимость жилья комфорт-класса в Тюмени составляет от 38 (при прохождении по минимальным границам) до 80 тысяч за квадратный метр.

Наталья Дорофеева, коммерческий директор проекта «Александровский сад» группы компаний «Статус» на примере проекта «Александровский дворик» раскрыла тему «Классика комфорт-класса и тюменские реалии», обратившись к тому, как в компании понимается комфорт-класс и какие проблемы, связанные с этим понятием, существуют на рынке тюменской недвижимости.

После долгого изучения местного и столичного рынка в компании «Статус» пришли к выводу о необходимости реализации в рамках «Александровского сада» более комфортного проекта, что нашло отражение в четырех его сферах: окружающей среде, придомовой территории, жилом доме и квартире. Наталья пояснила, что удобство проживания в квартире было повышено за счет того, что появились гардеробные, гостевые и хозяйские санузлы, высота потолков достигла 3 м, а площадь кухонь в некоторых квартирах до 32 квадратных метров. Отделка помещения и материалы самые современные и качественные – это гарантирует повышенную звукоизоляцию и комфортный микроклимат. В домах предусмотрена низкая плотность населения: 8 этажей, 4 секции, на площадке располагается от 2 до 5 квартир. Безопасность проживания решается за счет огороженной благоустроенной территории двора. Безопасность хранения автотранспорта решается за счет автопаркинга, который строится в некотором отдалении от жилого дома. И не стоит забывать, что локация объекта тоже немаловажна – проект расположен в сложившемся микрорайоне со своей инфраструктурой и в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей. Наталья заметила, что таким образом в проекте «Александровский дворик» удалось реализовать все преимущества комфорт-класса и гарантировать более комфортное, безопасное и статусное проживание. Изначально компания столкнулась с необходимостью объяснять покупателю повышенную стоимость жилья, но сейчас уже произошло привыкание, объект реализуется достаточно успешно. Стоимость квадрата в «Александровском дворике» составляет от 71 до 85 тысяч рублей.

Заместитель генерального директора холдинговой компании «Сибинтел» по жилой недвижимости, куратору проекта ЖК «Даудель» Игорь Михайлов считает, что покупателю совершенно без разницы к какому классу относится жилье, его интересуют лишь простые житейские вещи: наличие парковки, благоустроенная территория, безопасность, цена. Но отрицать влияние бренда глупо, ведь человек покупает не только квартиру, но и статус. Концепция застройщика не имеет первостепенной значимости, главное – просто хорошее качество – на это люди пойдут, а площадь квартиры – это не показатель класса. Сегодня средний прайс в ЖК «Даудель» – около 85 тысяч за квадрат.

Андрей Слотин, генеральный директор агентства недвижимости «Адвекс», высказал желание разделить комфорт-класс на «стандарт» и «комфорт». Увеличение количества сегментов внутри рынка жилья соответствует мировой тенденции, когда производитель любой отрасли хочет заинтересовать покупателей разных ценовых категорий. По мнению эксперта, покупатель сам определит, где он хочет жить, но он не должен переплачивать только из-за изменения названия статусности жилья. Агентству недвижимости без разницы есть концепция у проекта или нет, но преимущества все же за теми застройщиками, у кого есть концепция – это своеобразная яркая обертка.

Участники мероприятия пришли к выводу, что комфорт-класс – это динамично развивающийся сегмент рынка недвижимости Тюмени. Большинство участников круглого стола сошлись во мнении, что необходима более четкая классификация жилья, не только для профессионального общения застройщиков и риелторов, но и для потребителей. На счет оценок доли жилья комфорт-класса на рынке тюменской недвижимости мнения сильно разошлись – участники называли цифры от 30 до 70%. Также было отмечено, что у современного покупателя пока нет сформированного понимания класса жилья, это понимание должны формировать риелторы и застройщики. Было решено не останавливаться на достигнутом, скооперироваться, провести заочную работу и вынести резолюцию по данному вопросу.

По информации журнала «Все о новостройках»