Аюр Ербактанов: коттедж за 10 млн рублей не продать – он в «мертвой зоне»

Если земельные участки под Тюменью продолжают активно скупать, то с домами дело обстоит намного сложнее: то, что продают – не покупают, а того, что хотят купить, на рынке предложения практически нет.

О том, как чувствует себя рынок загородной недвижимости Тюмени, рассказал заместитель генерального директора агентства недвижимости «Адвекс-Т» Аюр Ербактанов.

- На дворе зима. Это не самое лучшее время для рынка загородной недвижимости. Как сегодня продаются земельные участки?

- Спрос на земельные участки остается стабильным. Люди активно приобретают участки. Ситуация: есть 300 тысяч рублей, но ипотеку взять либо нет желания, либо ее не одобряет банк, а машина есть. Куда вложить деньги? – купить участок. Тогда средства сохранятся.

- Если спрос сейчас остается высоким, то в наступившем году, как считаете, как он изменится?

- Никак не изменится. Участки продолжают покупать, как очень дорогие, так и средние по цене и очень дешевые. Бояться, что участки скоро кончатся, не нужно. Сейчас на продаже межуют проекты по площади равные или превышающие те, что распроданы в прошлом году.

Покупают землю, а вот то, что строят на этой земле, не всегда продается.

- Некачественно строят или предложение не соответствует спросу?

- Нет системного строительства. Есть самострои. А обычно люди первый раз в жизни дом строят, поэтому это у них получается не всегда. До 90% предложения сегодня – это недостроенные дома, а покупать их никто не желает.

- Вокруг Тюмени уже так много поселков. Кое-какие девелоперы пытались продавать участки с подрядом, но, кроме Комарово, вроде бы организованных поселков и нет. То есть у нас так и не будет системного строительства?

- Почему же? Крупный тюменский холдинг в этом году уже презентовал проект малоэтажного строительства в районе деревни Ожогина, то же Комарово продолжит расстраиваться, патрушевское поле будет застроено домостроительной компанией отчасти малоэтажками. Есть и еще застройщики, подыскивающие себе территории для стройки частных домиков. Комарово, при всех случившихся там огрехах, выглядит для покупателей привлекательно – целый квартал, да и недешево, довольно быстро там распродается. Если застройщики возьмутся и построят еще пару поселков, это будет лучше, чем самострои, - на них тоже будет спрос.

- Выход на рынок массового малоэтажного строительства как повлияет на рынок?

- Как только массовое производство появится, кустарный способ строительства домов найдет свою нишу – останутся ценители «ручной работы» и эксклюзивных проектов, но при адекватной цене и качестве строительства люди будут выбирать именно массовую застройку.

- А такая ситуация передвинет спрос с земли на дома?

- Землю люди все равно не перестанут покупать. Потому что землю покупают те, как я уже говорил, у кого есть немного средств, и их нужно вложить. Такие покупатели все равно будут. А вот для тех, кому нужны готовые дома, нет предложения.

Продаются либо дома с отделкой примерно 90-х годов, которые чаще большие, в них вложено много средств, поэтому они и дорогие – от 13 млн рублей и выше. Например, в Дербышах, Патрушева, на Цимлянском такие дома продают. Семьи изменились: жильцы постарели, может, развелись, или разъехались выросшие дети… Принимается решение продать дом, но продать дешево, конечно, не хочется.

- Когда люди обращаются в агентство с целью купить загородный дом, то что ими движет, на что они смотрят?

- За город обычно тянет жить тех, кому тесно в городе, раздражают соседи и проблемы парковок. Но загородный дом не облегчает жизнь – там свои сложности. За городом чаще неликвидное, дорогое жилье, где инфраструктуры городской в виде близко расположенных школы и садов, торговых центров, развлекательных площадок и транспорта нет. По сути, комфорт только в парковочном месте.

На весенней выставке недвижимости не было местных предложений по продаже домов, были только зарубежные фазенды – Черногория, Испания и т.д. Да, дом для отдыха – это одно, а дом для жизни – совсем другое. Если есть альтернатива выбора места для отдыха, то, конечно, строить дом на тюменских болотах – не лучший выбор. Тем более, что наши местные дома по цене раза в 2-3 превышают цены зарубежных предложений. «Я же всю душу вложил, для себя строил», - вот и весь ответ тех, кто дорого продает дом.

- Какие же тюменские дома реально продаются сегодня?

Так называемые «сделки престижа» - это готовые и дорогие дома (от 13-15 млн рублей) – они проходят где-то раз в полгода. А выставлено таких домов на продажу несколько сотен. Такие дома покупают люди, которые понимают, что этот дом – не инвестиция, и они могут понести такие расходы.

Неплохо берут дома в ценовом диапазоне 1-2 млн рублей. Такие дома чаще находятся в деревнях и селах, например, в Шорохово. Дома обычно старенькие, но готовые и с коммуникациями – все, что нужно, чтобы жить.

Недостроенные дома не покупают совсем, а их на рынке предложения очень много. Некоторые домостроители считают, что они построили коробку дома, но не сделали, например, электрическую разводку – этим они облегчают жизнь покупателя, ведь он может так, как себе нужно сделать электрику. Но ведь это не так. Ни единого покупателя не заинтересует серая коробка – это не типовая квартира с рекламным буклетом о том .как ее обставить, это просто странная серая масса стройматериалов, из которых путем огромного вливания средств нужно сделать жилой дом. Построить коробку – это около 30-35% средств от всех, требующихся при строительстве дома.

- Что же покупатели хотят купить?

- А хотят купить готовые дома за 5-6 млн рублей, которых в продаже почти и нет.

Грубо говоря, коттедж за 10 млн не продать – он в «мертвой зоне»: покупатели берут либо дорогие дома – от 13-15 млн рублей, либо по самым низким ценам.

- Откуда же у нас столько недостроенных домов?

- Многие для строительства брали кредиты. В итоге дом не достроили, не заселились, а платить банку нужно, поэтому и пытаются продать то, что успели возвести.

Вообще, если есть желание строить дом, то нужно рассчитать свои силы и средства так, чтобы за один-два сезона дом полностью построить и вселиться. Если в планах выделять по 500 тысяч в год и потихоньку строить, стройка затянется на десятки лет, и это будет вечное вложение денег.

- Каким должен быть дом, чтобы он был ликвидным?

- Это небольшой дом – 150 «квадратов». В один этаж, потому что, как показывается практика нескольких лет, жильцы дома рано или поздно все равно съезжают вниз, в гостиную.

- Спасибо за интересную беседу. Пожелаете что-нибудь нашим читателям?

- Прежде чем выбирать загородную жизнь, взвесьте все «за» и «против», рассчитайте средства на строительство. Помните, что «быстро, качественно, недорого», как вещают нам рекламные слоганы, бывает только при массовом производстве. При «кустарном» способе строительства один пункт приходится всегда вычеркивать.

Беседовала Евгения Ноговицина