Покупателям нужны современные квартиры

Новостройки остаются популярными у покупателей квартир Тюмени. И это не только строящиеся «долевки», но и готовые квартиры в совсем новых домах. По-прежнему покупатели находятся на все предложенные варианты, но местный рынок недвижимости все-таки корректируется именно в связи с возможностями и требованиями тех самых покупателей.

Объем ввода жилья в Тюменской области становится все больше: на одного жителя возводится 1 квадратный метр жилья в год. При этом в среднем квартиры по площади становятся меньше, а люди все больше берут ипотеку.

Об основных тенденциях развития рынка строящегося жилья Тюмени рассказала в рамках «Дня решения квартирного вопроса» начальник информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация Алко» Светлана Молодкина.

В больших объемах продолжается комплексное освоение территорий, на которых в ближайшие годы будут введены сотни тысяч квадратных метров жилья. Так, например, земельные участки площадью 14 га, 84 га и 10,7 га по адресу: Тюмень, объездная дорога — ул. Мельникайте — ул. Широтная осваивают компании «Запсибгазпром» «ПСК-Дом» и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тюменской области». В рамках проектов будет построено более 900 тысяч квадратных метров жилья. ОАО «Тюменская домостроительная компания» реализует проект комплексного освоения земельного участка площадью 215 га в районе деревни Патрушева, входящей в границы города, в рамках которого будет построено 182 тысячи 380 квадратных метров жилья.

Квартиры — меньше

Как отмечают специалисты рынка недвижимости, требования покупателей квартир изменились за последние годы. Например, квартиры, считающиеся ранее элитными, сегодня на рынке воспринимаются покупателями как нормальное жилье для проживания. Теперь объекты должны действительно обладать серьезными конкурентными преимуществами для покупателя, такими как высокое качество строительства, понятная и прозрачная схема продажи, соблюдение технологических норм, требований безопасности и комфорта возводимого жилья. Иначе добиться устойчивых продаж будет сложно.

«Поскольку экономические показатели и социальные находятся в тесной взаимосвязи между собой, в настоящее время в регионе совершается переход к государственно-частному партнерству по строительству объектов социальной инфраструктуры. Теперь инвесторы, застраивающие микрорайоны, должны будут строить социальные объекты, такие, как детские сады или школы. Так же в области выполняются программы по обеспечению жильем нуждающихся в нем граждан. В результате чего у молодых семей и работников бюджетной сферы появляется возможность в приобретении жилья, на что застройщики реагируют увеличением доли строящегося жилья эконом-класса. Этот факт привел к тому, что по итогам прошлого года, средняя площадь строящейся квартиры составила 66 квадратных метров. Так, за последние 3 года, этот показатель сократился на 7 квадратных метров. И, вероятнее всего, по результатам 2014 года средняя площадь объекта снова будет иметь отрицательную динамику», — сообщила Светлана Молодкина. На снижение средней площади квартиры повлияло также и то, что с каждым годом снижается доля многокомнатных квартир в общей структуре строящегося жилья.

Конечно, квартира меньшей площади — не та самая «голубая» мечта каждого, но отметить стоит, те самые малогабаритные квартиры-студии сегодня организованы по-новому. В них предусмотрены удобные ниши для техники (а вот в старых квартирах, бывает, и площадь такая же, например, 30 «квадратов», но ни электрические розетки, ни определенные углы не позволяют разместить необходимый объем техники).

Плюсы новостройки

Плюсом покупки квартиры в новостройке специалист называет возможность внести изменения в её планировку и сделать отделку по своему вкусу, что сегодня наиболее актуально, поскольку на рынке наблюдается тенденция завышения стоимости квартиры из-за наличия в ней ремонта, который чаще всего не является дорогостоящим и качественным, и встроенной мебели. В то же время, приобретение жилья на первичном рынке несет в себе много рисков: застройщик может оказаться ненадежным, строительство дома затянуться, а возведение здания осуществляться с нарушением строительных норм, последствия чего будут заметны лишь в процессе эксплуатации.

Как показали результаты опроса ЗАО «Ассоциации Алко», для тюменцев наиболее привлекательным все-таки был и остается первичный рынок жилья, ему отдает свое предпочтение большая часть желающих приобрести жилье. Тем более, что сейчас строительные компании предлагают квартиры, хоть и не с ремонтом, но уже с чистовыми отделками, с установленной сантехникой, а, следовательно, клиентам не придется тратить дополнительные средства на ремонт. При этом, учитывая, что на рынке вторичного жилья в последние годы появилось достаточно большое количество новостроек, легче приобрести квартиры в доме, уже введенном в эксплуатацию, — это уже не так рискованно, чем вступать в долевое строительство.

Ипотека не для всех

В 2013 году банки зафиксировали ипотечный бум в регионах. Высокий спрос на жилищные кредиты объясняется развитием строительства, желанием банков выдавать кредиты в новостройках. По данным ЦБ, общий объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным банками населению, на 1 ноября 2013 года достиг 2,48 трлн руб., рост за год на 31,8%.

В начале года многие банковские учреждения страны вновь начали повышать ипотечные ставки (за исключением продажи жилья на рынке новостроек). Но, поскольку цены на жилье и так достигли высоких отметок для населения, и общее количество сделок продолжало падать, ведущие банки страны пошли на снижение процентов по ипотечным кредитам.

По данным АИЖК, в октябре 2013 года средняя ставка по ипотеке составила 12,3% годовых в рублях, что на 0,6% ниже годового максимума, который был зафиксирован в марте этого года. Колебания на доли процентов — это далеко не те показатели, которые свидетельствуют о тенденции к снижению.

Но в то же время, не смотря на отрицательную корректировку ипотечных ставок, жилищные кредиты по-прежнему остаются недоступными для большинства российских семей, а уровень роста доходов населения не позволяет гражданам купить квартиру.

Немного о стоимости

При анализе новостроек консалтинговой компанией «Ассоциация Алко» было классифицировано 166 новостроек, как в домах уже получивших свидетельство, так и в домах на стадии строительства. Стоимостные показатели жилых площадей учитывались только при продаже от застройщика.

Лидером по количеству возводимых домов продолжает оставаться район города МЖК (36 объектов). Большое количество объектов также сосредоточено в Тюменских микрорайонах — 21 объект (сюда включен микрорайон «Ямальский», а также ЖК «На Федорова» и ЖК «На Федорова-2») — и в Центральном районе города — 18 объектов.

На первичном рынке недвижимости города Тюмени в декабре прошлого года индекс стоимости предложения квартир составил 55 787 рублей за «квадрат». При этом в сегменте однокомнатных квартир индекс стоимости предложения квартир составил 57 593 рубля за метр квадратный. Максимальная цена этой выборки отмечена в центре города на уровне 90 000 рублей, а минимум составил — 35 524 рубля. Ценовыми лидерами являются Центральный район, Заречные микрорайоны, а также Лесобаза. Наименьший индекс стоимости предложения квартир соответствует таким районам, как: Югра, СМП, Ватутина, Мыс, ММС, Тарманы, а также поселения, входящие в черту города.

Для двухкомнатных квартир индекс стоимости равен 51 587 рублей за квадратный метр. 86 996 руб лей за «квадрат» — это максимальная стоимость в центре города, а минимум составил 34 169 рублей в районе поселений, входящих в черту города. Наибольший индекс стоимости характерен для Центрального и Заречного районов, а также для района Маяк, Московский и Червишевский тракты. Наименьший индекс стоимости прослеживается в районе Мыс, ММС, Тарманы, а также поселения, входящие в черту города.

Индекс стоимости предложения трехкомнатных квартир зафиксирован на уровне 54 038 рублей за метр. Максимальная цена отмечена на уровне 81 633 рубля, а минимальная — на уровне 38 707 рублей. Ценовыми лидерами являются центр города (65 267 руб./кв.м), Заречный район (60 297 руб./кв.м), а также район КПД (59 751 руб./кв.м). Наименьший индекс стоимости предложения квартир характерен для района МЖК, а также для поселений, входящих в черту города.