Квартиры в новостройках часто распродают до ввода дома в эксплуатацию

Новостройки Тюмени все-таки больше привлекают покупателей жилья, чем вторичный рынок. Это показывает опрос ЗАО «Ассоциации Алко». По итогам февраля в областном центре предлагается порядка 7 600 квартир различных планировок и местоположения. Высокие темпы продаж привели к тому, что у компаний с хорошей репутацией, с узнаваемостью проектов продажи завершаются уже до сдачи объекта в эксплуатацию.

«Тем более, в этом году рынок строящегося жилья претерпел изменения: вступил в силу закон, который должен обезопасить дольщиков от компаний-махинаторов и лжебанкротов, — всех застройщиков жилья обязали страховать свою гражданскую ответственность перед гражданами-соинвесторами, — говорит аналитик рынка жилой недвижимости ЗАО «Ассоциация „АЛКО“ Галина Мешалкина. — Так, у 17% строящихся объектов в разной стадии готовности продажи завершены. Можно отметить, что на данный момент лишь несколько строительных компаний открывают продажи на свои объекты после введения дома в эксплуатацию, реализуя квартиры по договорам купли-продажи. Различные застройщики и девелоперы выбирают индивидуальные схемы продаж, например, открытие продаж по секциям (сначала в одном подъезде, затем в последующих) или по этажам».

Наибольшее количество возводимых домов сегодня сосредоточено в районе города МЖК (37 объектов). За ним по количеству объектов следуют Тюменские микрорайоны — 26 объектов (сюда включен микрорайон «Ямальский», а также ЖК «На Федорова» и ЖК «На Федорова-2») и Центральный район города — 18 объектов. Немало новостроек расположено в районе Восточный-2 (15 объектов) и Тарманы (11 объектов).

Почем новостройки Тюмени

На февраль 2014 индекс стоимости квартир первичного рынка составил 56 938 рублей за квадратный метр, повышение относительно января составило +2,6%. Самые дорогие предложения, традиционно, в историческом центре города.

Для однокомнатных квартир в феврале текущего года индекс стоимости предложения квартир составил 56 934 рубля за метр квадратный, при этом максимальная цена данной выборки отмечена на уровне 90 000 рублей за «квадрат», а минимум — 35 524 рубля. Наибольший индекс стоимости характерен для таких районов, как: центр, Заречный и КПД. Наименьший индекс стоимости прослеживается в поселениях, входящих в черту города, районе Войновки, а также в Тюменских микрорайонах.

Средняя стоимость «двушек» — 52 440 рублей за «квадрат». Максимальная цена за квадратный метр составила 84 653 рубля в Заречном районе города, а минимум закрепился на уровне — 34 464 рубля. Ценовыми лидерами являются Заречные микрорайоны, Центральный район, а также 4, 5, 6 и Южный микрорайоны.

Наименьший индекс стоимости соответствует району Мыс, ММС, Тарманы, Тюменским микрорайонам, а также району поселений, входящих в черту города.

«Трешки» Тюмени в среднем по 54 995 рублей квадратный метр. Максимальная цена выборки отмечена на уровне 89 163 рубля, а минимум составил 38 750 рублей за квадратный метр. Районы, обладающие высокой средней ценой за квадратный метр, — Центральный (69 704 руб./кв.м), КПД (67 154 руб./кв.м), Маяк, Московский и Червишевский тракты (48 815 руб./кв.м).Наименьший индекс стоимости предложения квартир прослеживается в районах Мыс, ММС, Тарманы и Войновка.

На данный момент, по данным аналитической компании, в городе идет продажа в 138 строящихся многоквартирных домах. Доля выставленных на продажу новостроек составляет 77% от общего числа строящихся объектов.

Рассматривая распределение цен предложения на рынке строящегося жилья выясняется, что стоимость квадратного метра на рынке новостроек находится в диапазоне от 39 485 рублей до 167 450 рублей в среднем по объекту. Но весомая доля объектов предлагаются в диапазоне 55 000 — 60 000 рублей за квадратный метр — 29,71%. При этом, доля домов, квадратный метр в которых реализуется по цене выше 60 000 рублей за «квадрат», составляет почти 23,19%. В целом, можно сказать, что основная масса новостроек предлагается на рынке в диапазоне 45 000 — 60 000 рублей за «квадрат».

В планах инвесторов не только дома

Поскольку экономические и социальные показатели находятся в тесной взаимосвязи между собой, в настоящее время в регионе совершается переход к государственно-частному партнерству по строительству объектов социальной инфраструктуры. Теперь инвесторы, застраивающие микрорайоны, должны будут строить социальные объекты, такие, как детские сады или школы. Так же в области выполняются программы по обеспечению жильем нуждающихся в нем граждан. В результате чего у молодых семей и работников бюджетной сферы появляется возможность в приобретении жилья, на что застройщики реагируют увеличением доли строящегося жилья эконом класса. Этот факт привел к тому, что по последним имеющимся официальным данным на 2012 год средняя площадь строящейся квартиры составила 66 квадратных метров. Вероятнее всего, после обнародования официальной статистики аналогичный показатель за 2013 год также будет иметь отрицательную динамику, говорит Галина Мешалкина.

«На снижение средней площади квартиры повлияло также и то, что с каждым годом снижается доля многокомнатных квартир в общей структуре строящегося жилья. Застройщики при проектировании делают упор на ходовые группы товаров — это одно- и двухкомнатные квартиры. К тому же, началась новая волна возведения домов, квартиры в которых представляют собой малометражные студии. Данная тенденция четко прослеживается в динамике ретроспективных данных», — объясняет специалист.

Ипотека тюменцам интересна

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за предыдущий год объем выдачи ипотеки вырос на 30,8% — в денежном выражении и на 15,5% — в количественном. Доля ипотеки, выданной на покупку жилья на первичном рынке, выросла с 20 до 27%. Для сравнения, в 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009–2010 гг. — около 10%, перед кризисом — около 18%. В начале 2014 года Сбербанк установил рекорд по приросту объема выдачи ипотечных кредитов (в январе объем достиг 42 млрд рублей, по сравнению с январем 2013 года этот показатель вырос на 90%). Такой скачок произошел во многом благодаря продлению акции «12-12-12», предлагающей приобрести строящееся и готовое жилье на выгодных условиях.

Предварительно средневзвешенная ставка по кредитам в 2014 году составит 12–12,5% годовых в рублях, а в случае благоприятного развития ситуации во втором полугодии ставка по ипотечным жилищным кредитам может опуститься ниже 12%.

Стоит отметить, что некоторые банки стали привязывать ставки по ипотечным кредитам, в первую очередь, к стоимости жилья. Так, например, банк ВТБ24 будет определять размер ставки, исходя исключительно из размера кредита и практически не принимая во внимание сумму первоначального взноса и срока, на который предоставляется заем.

Еще один шаг к развитию ипотечного рынка Тюмени — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ввело новую опцию «Долевое строительство» к своим ипотечным продуктам, которая дает заемщикам возможность получить кредит на приобретение квартиры на этапе строительства.

По материалам ЗАО «Ассоциация Алко»