Юлия Василюк: Спрос на торговые площади Тюмени постепенно снижается

В частности, жители Лесобазы и Червишевского тракта не отказались бы от качественной торговой с развлекательной зоной и массой приятных магазинов.

О том, как развивается рынок торговой недвижимости в областном центре, и что нас ждет в ближайшем будущем, рассказала специалист ЗАО «Ассоциация Алко» Юлия Василюк.

— Какова текущая ситуация на рынке торговой недвижимости Тюмени?

— Местный рынок коммерческой недвижимости продолжает постепенно развиваться. Все чаще появляются новые объекты коммерческой инфраструктуры, вводятся новые объекты качественной недвижимости. В настоящее время рынок недвижимости характеризуется балансом между стоимостью объекта и его качеством. Нынешний период будет ознаменован медленным ростом цен, зависящим и пропорциональным от динамики развития экономики. Настал благоприятный период для вложения долгосрочных инвестиций в недвижимость, сейчас банки предлагают небольшой процент по депозитам, поэтому доходность коммерческой недвижимости возросла.

— Какой сегмент торговой недвижимости города развивается сильнее: стрит-ритейл, гипермаркеты или магазины у дома?

— В настоящее время в городе действует 27 крупных торговых центров, их суммарная общая площадь составляет около 658 тысяч квадратных метров. По данным статистики, торговая площадь всех объектов розничной торговли по состоянию на апрель 2014 года составила 1004,9 тысяч «квадратов». Таким образом, около 66% всей торговой площади города представляют площади крупных торговых центров.

За первый квартал текущего года были введены в эксплуатацию 14 новых торговых объектов — их общая площадь 4874 квадратных метров, в том числе торговая 3366,0 метров. Основная часть вновь открывшихся объектов имеют небольшой формат — до 150 «квадратов». Сюда относятся как раз и магазины у дома в глубине квартала, и объекты стрит-ритейла. Следовательно, и этот сегмент торговой недвижимости не отстает в развитии, внося свой вклад в расширение рынка.

Объем предложения стрит-ритейла стал все больше зависеть от объемов жилой застройки. Помещения, располагающиеся вдоль улиц, пересекающих вновь заселяемые спальные микрорайоны, как никогда востребованы. Высокая покупательская активность новоселов в новых районах города дает хороший толчок развитию малого бизнеса и повышает рентабельность коммерческих помещений, встроенных в жилые дома.

Следует отметить, как бы ни манили новые изобилующие предложениями крупные торговые центры в центре города, потребители больше стремятся покупать товары повседневного спроса по возможности там, где это удобно, ближе к дому. Поэтому логично предположить развитие сектора миниформатных торговых центров среди спальных микрорайонов, вдали от центра города.

— Есть мнение, что торговых площадей у нас уже слишком много. Как вы считаете, это так, или рынку есть куда развиваться?

— По мнению ведущих аналитиков рынка коммерческой недвижимости рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700–800 квадратных метров на тысячу человек. Таким образом, рынок торговой недвижимости Тюмени с показателем 640 квадратных метров на тысячу человек постепенно исчерпывает перспективы роста нового строительства и качественного развития. Существующий несколько лет назад дефицит качественного предложения для крупных компаний и сетевых ритейлеров на сегодняшний день в полной мере восполнен, спрос со стороны арендаторов удовлетворен и заметно снижается.

— Есть еще отзыв, что все ТЦ города одинаковые. Это так или в каждом есть что-то особенное?

— Как правило, девелоперы стараются при создании нового объекта определиться с индивидуальной концепцией торгового центра, которая будет выгодно выделять его среди конкурентов и обеспечит покупательский поток целевой аудитории. Но на деле большая часть торговых центров в нашем городе построены по стандартным правилам: на первом этаже ТРЦ располагается большой продуктовый супермаркет, на втором — бутиковые галереи, а развлекательная часть (чаще всего детская зона либо кинотеатр) — на третьем, где рентабельность торговли падает практически на 30%. Причем во многих торговых центрах прослеживается повторяющийся набор арендаторов, представляющих разрастающиеся ритейлерские сети. На мой взгляд, основными различиями среди торговых центров нашего города являются наличие или отсутствие развлекательной зоны, интерьер, который значительно влияет на впечатление потребителей от посещения торгового центра, а также удобство расположения парковки. В остальном же по городу выравнивается как ценовая категория открывающихся торговых центров — в основном класса medium и medium+, так и пул арендаторов.

— В прошлом и в этом году в Тюмени существенно увеличилось количество торговых площадей. Как это повлияет на рынок города?

— Если рассматривать рынок торговых центров, то благодаря последнему году значительно увеличилась доля вакантных площадей в новых крупных торговых центрах. Сегмент торговой недвижимости высокого класса в Тюмени под конец 2013 года пережил настоящий бум открытия торговых центров. Настолько резкий и скачкообразный рост рынка привнес высокую конкуренцию среди арендных площадей и позволил насытить региональный рынок новыми международными брендами, создать условия для прихода крупных европейских торговых сетей.

Тогда как два-три года назад у управляющих компаний всегда имелись кандидаты на освобождаемое помещение и листы ожидания из ритейлеров, теперь же заполняемость во вроде бы качественных современных торговых центрах снизилась в среднем до уровня 80–90%. Постепенно рынок аренды торговой недвижимости переходит во власть арендатора, позволяя выбирать из существующих предложений.

— А какова ценовая ситуация в торговом сегменте?

— На тюменском рынке не существует определенной «политики» распределения цен. В каждом районе имеются свои универмаги, гипермаркеты, магазины одежды и т.д. однако по-прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Это во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в центральной части Тюмени и «спальных» микрорайонов, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов. Однако в Центральной части города, наиболее привлекательной точке для ведения бизнеса, объем предложения снижается с каждым месяцем, что усложняет выбор помещения. А вот крупные ритейлеры продолжают расширение своего бизнеса и всё чаще выбирают для расположения своих магазинов спальные или недавно выстроенные микрорайоны города. Чаще всего наиболее востребованными являются помещения до 100 кв.м. в сегменте «street-retail».

По итогам первого квартала 2014 г. наибольший выбор торговых помещений находится в ценовом диапазоне от 50 до 70 тысяч рублей за «квадрат» — 25,4% от всего объема выборки. 22% — рынка — за 70–90 тысяч рублей за квадратный метр. 24,9% — еще дороже — свыше 90 тысяч. В основном, это центр города, Дом обороны и спальные районы. Если подробнее, то например, в районе улиц Мельникайте -Республики, КПД и Дом Печати стоимость квадратного метра составила 77 824 и 70 790 рублей соответственно. В других районах средняя цена варьировалась 57,8 — 66,9 тысяч рублей.

В спальных микрорайонах, таких как Тюменские, 2-Восточный, инфраструктура развита еще не полностью, поэтому они имеют большие перспективы для бизнеса. Расположение торговых помещений на первых линиях спальных районов делает их наиболее рентабельными. При таких условиях ценовые показатели могут достигать уровня районов приближенных к центру.

Самые недорогие торговые площади Тюмени сосредоточены в районах Автограда, Воровского, Гилева и Лесобазы, Мыса, ММС, пос. Тарманы, р-на ул. Авторемонтной, Бабарынка. Они отличаются типично невысокой ценой на коммерческую недвижимость, а также, преимущественно некачественным ремонтом помещений, составивших предложение, с характерно низким значением ценового показателя.

Минимальная цена предложения торговых помещений за период первого квартала составила 14 545 рублей за «квадрат», максимальная — 235 000 рублей. Отмечу значительное снижение индикативного показателя рынка торговой недвижимости в пределах 6%, продолжая тенденцию второго полугодия прошедшего года. Чаще всего это конечно помещения на первых этажах жилых домов, предпочтительней нахождения магазина в торгово-офисном коридоре, вдоль основных улиц города.

— Что нас ждет в перспективе?

— В планах ближайших двух лет намечено продолжение развития рынка качественной недвижимости города, однако, не такими активными темпами. Реализация новых проектов осуществляется как в центральном районе города, так и на окраинах и в микрорайонах. Таким образом, происходит перераспределение зон притяжения из центра и формирование полноценной инфраструктуры в микрорайонах города.

В текущем году ожидается открытие ТРЦ «7Я» семейного формата по улице Пермякова, 2Г общей площадью 35,1 тысяч квадратных метров, а также несколько раз откладывавшийся запуск ТРЦ «Остров» по улице Федюнинского общей площадью 52 тысячи квадратных метров.

В отдаленной перспективе свой вклад в объем качественной торговой недвижимости города внесут торговый центр под условным названием «Зеленый Мыс» на улице Дружбы планируемой общей площадью 77 тысяч квадратных метров, второй ТЦ О’КЕЙ на улице Профсоюзной, торговые площади в составе комплекса «Планета Тюмень». Не стоит забывать и об активном строительстве МФК ARSIB Tower по улице Мельникайте рядом с Тюменским рынком, общая торговая площадь в составе комплекса обещает составить 48,8 тысяч квадратных метров. Девелоперы упомянутых проектов планируют ввод объектов в основном в 2015 году, однако, обещанные сроки вполне могут измениться.

В случае реализации всех заявленных на 2014 год проектов торговых центров прирост качественных торговых площадей составит 51 тысячу квадратных метров (12% от текущего объема). Соответственно, общий объем предложения арендопригодной площади (GLA) составит 475 818 «квадратов», вследствие чего показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырастет с 640 до 700 квадратных метров на 1000 жителей.

Для рынка коммерческой недвижимости и бизнеса насыщение качественными новыми объектами будет означать усиление конкуренции и в перспективе может способствовать увеличению уровня вакантных площадей более низкого качества, за счет меньшего спроса у ритейлеров. Это может привести к снижению стоимости невостребованных объектов и арендных ставок неликвидных площадей.