Происшествие Авария Пожар ДТП

Сообщи нам
Проблемы Тюмени
Обсуждаем
Новости от Нашгород.ру
Добавить на Яндекс
08.08.2016 / 14:18
Продать квартиру с обременением: что может быть труднее?

Продажа квартиры с обременением — довольно рисковый, но уже частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Как говорят тюменские риелторы, сегодня каждая третья квартира продается под ипотеку. Столкнувшись на собственном опыте с продажей ипотечного жилья, корреспондент Nashgorod.ru выяснила, какие есть особенности в подобных сделках.

Для чего это нужно?

Начнем с вопроса: кто и зачем продает жилье под ипотеку? Как правило, это люди, взявшие заем, когда у них была возможность его выплачивать, но, по тем или иным причинам, не способные это делать дальше. У меня ситуация похожая: третий год плачу банку по 21 тысяче рублей. Несколько месяцев назад начались проблемы с работой и здоровьем, и эта сумма стала для меня неподъемной.

Скажу честно: решение продать любимое гнездышко мне далось нелегко — уж слишком много сил и денег в него вложено. Но других выходов сегодня для себя я не вижу, как продать квартиру и на оставшиеся деньги взять распространенную сегодня ипотеку с господдержкой: кредит на покупку квартиры в новостройке с пониженной ставкой. Для сравнения: сейчас мой кредит выплачивается под 13,05% годовых, а с господдержкой ставка может составить 8–9%. Разница существенная.

Скажу честно: решение продать любимое гнездышко мне далось нелегко — уж слишком много сил и денег в него вложено.

В агентстве недвижимости мы с риелтором ищем подходящий для меня вариант и рассчитываем сумму кредита. Получается, что если я продаю свои 36 квадратных метров на Мысу за 1 млн. 850 тысяч рублей, то 1 млн. 300 тысяч пойдет на погашение ипотеки. Остаток 550 тысяч рублей будет использован как первоначальный взнос на новую ипотеку. Квартира, которую я хочу купить, стоит 1 млн. 600 тысяч. Значит, мне нужно 1 млн. 100 займа. Сразу оговорюсь, что поскольку стаж работы в новой организации у меня меньше полугода, то и заявку на ипотеку рассмотрят далеко не все банки. В моем случае их было два. При займе на 15 лет с процентной ставкой 9,9% годовых, мой новый платеж составит 12 тысяч. Уже легче, чем 21! При этом риелтор меня предупреждает: квартиру с обременением продать нелегко — нужен будет покупатель либо с наличными, либо с ипотекой в том же банке, что и у меня. Но я уверена в том, что удача мне обязательно улыбнется!

Вот такие правила!

Покупатели на мою квартиру нашлись через полтора месяца после выставления на продажу. И вот — первая трудность: у них нет наличных денег, а кредит им одобрили в другом банке. А сделку-то надо заключать с необремененной недвижимостью!

В агентстве недвижимости мне предлагают выход: занять у них деньги. Схема такая: агентство гасит мой кредит, при этом взяв в залог либо объект недвижимости (при этом процентная ставка составит 19%), либо поручителей, чей совокупный доход вдвое превышает сумму моего займа (тогда ставка будет повыше — 21–23% годовых). Посоветовавшись с родителями, остановились на первом варианте.

Покупатели на мою квартиру нашлись через полтора месяца после выставления на продажу. И вот — первая трудность: у них нет наличных денег, а кредит им одобрили в другом банке. А сделку-то надо заключать с необремененной недвижимостью!

По правилам, после погашения своей ипотеки средствами агентства, я выписываюсь из квартиры и оформляю сделку купли-продажи. Покупатели, получив заем в своем банке, отдают мне деньги, и только тогда я погашаю задолженность перед риелторским агентством, включая те проценты, которые «накапали» за время оформления документов. Получается, что к комиссии, которую я им заплачу (при продаже и покупке квартиры комиссия составляет 43 тысячи рублей) прибавляется еще примерно 15 тысяч. Настораживает…

Ох уж эта бюрократия!

Начались полторы недели беготни: заказы справок на работе, в банке, в департаменте земельных ресурсов… Благодаря электронному документообороту, сегодня их получить не так уж и сложно — заказал, а через несколько дней забирай. Никаких тебе очередей. Пока все складывается не плохо.

Начались полторы недели беготни: заказы справок на работе, в банке, в департаменте земельных ресурсов…

Параллельно отдаю заявку на рассмотрение в банк. Время ожидания ответа — 3–5 дней. За это время я проконсультировалась в паспортном столе насчет выписки из квартиры и получила еще несколько справок. Через два дня после рассмотрения мне звонит риелтор и сообщает, что заявку мне одобрили. Отлично! Я уже в паре шагов от сделки, которая существенно облегчит мне жизнь! Казалось бы, радоваться надо, но мне очень тревожно…

За несколько дней до займа денег в агентстве недвижимости, ко мне домой приехал оценщик и сфотографировал все комнаты, чтобы решить, давать мне средства или нет.

Мне осталось лишь дождаться ответа оценщика и моей маме сходить в регистрационную палату для обременения квартиры. Однако в этот день произошло непредвиденное: звонит риелтор и говорит, что банк мне не одобрил заявку!!! Причина, как обычно не ясна, банк же никогда не объясняет, почему отказывает заемщикам! Но суть не в этом! После того, как мне позвонили с одобрением в первый раз, я уже могла подать паспорт на выписку и сделать еще очень много непоправимых ошибок…

После того, как мне позвонили с одобрением в первый раз, я уже могла подать паспорт на выписку и сделать еще очень много непоправимых ошибок…

Во второй банк я подавать заявку не стала, поскольку там высокие процентные ставки, не выгодные для меня, и при одобрении заявки я должна буду заплатить кредитной организации 2% от суммы займа. Грабеж, честное слово!

Уж лучше все оставить…

Вобщем, купить квартиру у меня уже не получается. Риелтор требует принять тяжелое решение сию же минуту: «Будем продавать квартиру или нет?» Но какой смысл в продаже, если я не смогу купить? Если ждать, когда стаж на моей работе составит полгода (а это будет в декабре), а пока жить с родственниками (что не очень-то удобно ни мне, ни им), то я смогу подать заявки на рассмотрение во все банки. А где гарантия, что они мне не откажут так же, как предыдущий?

Риелтор требует принять тяжелое решение сию же минуту: «Будем продавать квартиру или нет?» Но какой смысл в продаже, если я не смогу купить?

В частном порядке узнаю, что второй банк мне одобряет лишь 600 тысяч рублей. Что и требовалось доказать…

Я отказываюсь от дальнейших действий. По договору, я должна вернуть покупателям залог, который составил 16 тысяч рублей, в двойном размере. Итого — 32 тысячи. А ведь могла остаться без квартиры и заплатить агентству кругленькую сумму. И что осталось бы от денег от продажи?

Плюсы:

— Возможность избавиться от ипотеки с неподъемным платежом

Минусы:

— Большая переплата. Продавец, как правило, остается в «минусе» от продажи.

— Процесс подготовки к продаже такой квартиры довольно сложный.

— В то время как стандартная сделка купли-продажи составляет в среднем 2 недели, здесь весь процесс занимает от одного месяца.

Источник: собственная информация
Просмотров: 5739 | Версия для печати
Увидели опечатку или ошибку?
Выделите ее и нажмите
Комментарии 14 Читать на форуме
Беатриче
0
Беатриче 08.08.2016 / 18:04 #
за что платить агентству???  Услуга агентством не выполнена, так как ожидаемой сделки по продаже старой + одновременно покупки новой квартиры не произошло. Не профессионально как-то повели себя сотрудники...Вопрос к автору: посоветуешь это АН другому?
Кукушкина
0
Кукушкина 09.08.2016 / 09:02 #
Беатриче, да даже если бы сделка состоялась, 43 тысячи плюс сколько-то за период оформления купли-продажи...Реально набегает много. А по сути, риелтор ничего такого не делает. За всеми справками сам бегаешь, все делаешь сам... 
agdem
0
agdem 09.08.2016 / 15:24 #
Как вариант рассматривал приобретение квартиры находящейся у продавца в ипотеке.
В ходе встреч и обсуждений понял, что слишком много времени и нюансов, а если еще мат.капитал там учавствовал в гашениях, а доли на детей не выделены, такую квартиру вообще купить очень проблемно.
В итоге решил не связываться, нашел чистую без какого либо обременения.
Нафанаил
0
Нафанаил 09.08.2016 / 17:56 #
Беатриче пишет:за что платить агентству???  Услуга агентством не выполнена, так как ожидаемой сделки по продаже старой + одновременно покупки новой квартиры не произошло. Не профессионально как-то повели себя сотрудники...Вопрос к автору: посоветуешь это АН другому?
 Агенты выполнили свою работу - нашли покупателя на вашу квартиру. Пока искали несли затраты (время, связь, транспорт, реклама, нервы...). На западе уже в этот момент агент должен получить свою комиссию в полном объеме и дальше сами оформляйте или обращайтесь к юристу (в нашем случае сами или к нотариусу). Тут же агент помог еще и с ипотеками, подготовил вариант вывода квартиры из-под обременения для сделки.То что покупатель не оценил свои возможности и в итоге отказался от сделки - это проблемы покупателя. Это примерно тоже самое что в кафе/ресторане заказал блюдо, тебе его приготовили, подали на стол, а ты сказал что передумал есть и ушел не заплатив т.к. "ты же его не поел".Лично я могу многим по рекомендовать организовать у себя такую же услугу, либо за подобной услугой обращаться в это агентство - мало кто помогает выводить квартиры из-под обременения на период сделки. В нашем городе вроде только одно агентство это делает
Горожанинец
0
Горожанинец 09.08.2016 / 20:05 #
agdem пишет:В ходе встреч и обсуждений понял, что слишком много времени и нюансов, а если еще мат.капитал там учавствовал в гашениях, а доли на детей не выделены, такую квартиру вообще купить очень проблемно.
Можно ли поподробней про нюансы и время? Насколько я знаю, снятие обременения в Росреестре происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Время может затянуть только банк с выдачей закладной после погашения кредита. В Сбере это 1-2 дня. По маткапиталу, если доли не были выделены, не имеет значения, в залоге сейчас эта квартира или нет - проблемы будут в любом случае.А агенты - зло. На конкретном примере: ТС получила бы на руки 1800, а покупатель заплатил бы 1900. Агенты откусят свой кусок у обоих и не подавятся... Оправдываются тем, что помогают продавцу и покупателю найти друг друга. Но сами же и загадили своими "маячками" и "фонариками" все сайты объявлений.
agdem
1
agdem 10.08.2016 / 01:00 #
Горожанинец пишет:Сообщение 
Можно ли поподробней про нюансы и время? Насколько я знаю, снятие обременения в Росреестре происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Время может затянуть только банк с выдачей закладной после погашения кредита. В Сбере это 1-2 дня. По маткапиталу, если доли не были выделены, не имеет значения, в залоге сейчас эта квартира или нет - проблемы будут в любом случае.

Во многих случаях обременение было больше моей первоначалки и агентство только одно в городе помогает снять обременение причем беря квартиру в залог о чем делается соответствующая запись.
А так как сам брал в ипотеку, для банка нужна чистая квартира.
Ну и комиссия для продавца за "помощь" в гашении ипотеки встает в единоразовую копеечку.
FloMaster
0
FloMaster 14.08.2016 / 21:09 #
Риэлторы, подскажите. Если при гашении ипотеки использован мат.капитал и выделены доли на детей. Какие будут необходимы дополнительные операции при продаже квартиры, если детям-собственникам будет до 18 лет?
Нафанаил
0
Нафанаил 15.08.2016 / 13:57 #
FloMaster пишет:Сообщение Риэлторы, подскажите. Если при гашении ипотеки использован мат.капитал и выделены доли на детей. Какие будут необходимы дополнительные операции при продаже квартиры, если детям-собственникам будет до 18 лет?

с июня этого года все сделки где общедолевая собственность (собственников больше одного) идут через нотариуса (0,5%+10 000 - вроде такой у них тариф), если есть не совершеннолетние собственники то еще и опека (ее никто не отменял)
agdem
0
agdem 15.08.2016 / 14:33 #
Нафанаил пишет:Сообщение 
FloMaster пишет:Сообщение Риэлторы, подскажите. Если при гашении ипотеки использован мат.капитал и выделены доли на детей. Какие будут необходимы дополнительные операции при продаже квартиры, если детям-собственникам будет до 18 лет?

с июня этого года все сделки где общедолевая собственность (собственников больше одного) идут через нотариуса (0,5%+10 000 - вроде такой у них тариф), если есть не совершеннолетние собственники то еще и опека (ее никто не отменял)


Читал что нотариуса цена не более 25тыс.р
Нафанаил
0
Нафанаил 15.08.2016 / 18:56 #
agdem, у них там как-то градация идет - до 2 млн 0,5%+10 тыс но не более 20 тыс, до 5 млн 0,3%+10 тыс но не более 25 тыс и т.д. Точную их градацию я не помню точно, поэтому говорю "0,55+10 000" - получится дешевле значит все будут только рады (кроме нотариуса :death: )
wdrug
0
wdrug 17.08.2016 / 14:31 #
Для сравнения: сейчас мой кредит выплачивается под 13,05% годовых, а с господдержкой ставка может составить 8–9%. Разница существенная.




Автор эпический оптимист, но я и дальше почитал. Вопрос почему автор захотел поменять квартиру, а не перекредитоваться в другом банке или реструктуризировать свой долг? Автор не ищет легких путей? Хотел покормить риелторов? Вроде не писал что ему надоела эта квартира и хочется другую...
Нафанаил
0
Нафанаил 17.08.2016 / 19:48 #
agdem пишет:Сообщение http://neskorodova-not.ru/uslugi-i-stoimost.html
Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа(введена Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ) 1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ)свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ)другим лицам в зависимости от суммы сделки:до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей;(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 457-ФЗ)2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества:детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей;другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
Источник Консультант+
Горожанинец
0
Горожанинец 27.09.2016 / 16:28 #
Нафанаил пишет:Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа(введена Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ) 1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:
Это немного другие тарифы. В данном случае должны применяться вот эти:
НК РФ Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий1. За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор и (или) должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, уполномоченными в соответствии с законодательными актами Российской Федерации и (или) законодательными актами субъектов Российской Федерации на совершение нотариальных действий, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;
Ну и плюсом нотариусы дерут за работу правового и технического характера в районе 5000 рублей.