Кто знает цену вашего жилья?

Чтобы продать или купить квартиру, нужно определить ее стоимость. Оценить квартиру можно, увидев ее: рассмотрев ее планировку, местоположение, состояние внутренней отделки и год постройки дома. Но оценки «на глаз», например, для кредитного отдела банка или для суда, недостаточно, необходимо официальное заключение специалиста.

В настоящее время оценка стоимости имущества является обязательной в случаях:

- ипотечного кредитования,

- составления брачного контракта супругов,

- раздела имущества разводящихся супругов,

- выкупа (изъятия) имущества у владельцев для государственных или муниципальных нужд,

- при возникновении спора о стоимости имущества в судебном порядке.

Частных лиц чаще касается первый и последний случаи. Так, при оформлении ипотечного кредита большинство банков требуют от клиентов заключение независимого оценщика о рыночной стоимости имущества, оставляемого в залог. Актуальной является оценка размера ущерба, причиненного имуществу в результате несчастных случаев, например, затопления квартиры, пожара.

По словам начальника отдела оценки ООО «Экспертиза» Торгово-промышленной палаты Тюменской области Анастасии Осинцевой наиболее часто оценке подлежат типовые квартиры. Стоимость такой услуги варьируется от 2500-3000 рублей. При заключении договора оценщик запросит документы на квартиру, в том числе документы, удостоверяющие владельца имущества (свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием сведений о возможных ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, технический паспорт помещения (желательно, как можно новее).

«Обязательным условием процесса оценки является обследование имущества на предмет установления класса и состояния внутренней отделки, а также выявления возможных дефектов в виде не узаконенных перепланировок и переустройств», - отмечает Анастасия Анатольевна.

Скрытые элементы, которые не отражены в документах, могут повлиять на стоимость квартиры, ввиду чего оценщик обязан их разглядеть. Деятельность оценщика должна быть построена таким образом, чтобы раскрыть как можно больше информации об объекте и отразить их в своем заключении. По мнению специалиста, не узаконенные перепланировка или переустройство влекут за собой снижение стоимости жилья, так как все затраты по законному оформлению этих элементов лягут на покупателя. Сумму такой процедуры подсчитать несложно, обратившись в компании, специализирующиеся в данной отрасли. Переустройство также накладывает риск, что в дальнейшем никакими проектами сделанную перепланировку не подтвердить, соответственно, не узаконить, поэтому покупателю придется нести затраты на приведение жилья в надлежащий вид.

Важным этапом процесса оценки является проведение анализа рынка недвижимости в сегменте, к которому относится оцениваемое имущество. Оценщик собирает информацию о ценах предложений, действующих на момент оценки, о спросе, а также о ряде других ценнообразующих факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Как отмечает Анастасия Анатольевна, в настоящее время в сегменте продажи жилой недвижимости главным ценообразующим фактором является местоположение, определяемое не только географическим положением (т.е принадлежность к району), но и транспортной доступностью, близостью к крупным торгово-развлекательным центрам, к объектам социального значения (детские сады, школы, поликлиники) и бытового обслуживания (парикмахерские, ателье и т.д.), уровнем благоустройства в виде парков, игровых площадок и т.д. «Даже внутри административных округов – Центрального, Ленинского, Калининского и Восточного - идет деление по стоимости», - рассказывает спикер.

«Вид из окна» не является значительным критерием для оценки, поскольку из всех практически окон мы видим другие дома, а не пастбища или объекты, смущающие наше мировосприятие, - уверена специалист, - Жилая застройка ведется с учетом градостроительного плана города, и зоны под объекты жилищного строительства определены соответствующей документацией. Поэтому застройщики планируют стройплощадку так, чтобы объекты, видимые из окон, не отпугивали покупателей».

На стоимость влияет и тип дома («хрущевка», «сталинка», «брежневка», 86, 121 серии и т. д.). Чем он современнее, тем дороже в нем квартиры. «Современные дома – это, как правило, более удобная планировка, более высокие потолки, большая площадь», - пояснила начальник отдела оценки.

«Состояние подъездов жилых домов сегодня не подлежит учету при определении стоимости имущества, поскольку зависит от уровня культуры жителей каждого конкретного дома. Случается, что въезжаешь в новый дом, а через год состояние подъезда там уже такое же, как в соседнем многоквартирном доме 20-летней давности. Фактор «соседи» также не учитывается при оценке квартир», - отметила начальник отдела оценки. А состояние и класс внутренней отделки квартиры значение имеет. Чем выше класс отделки в помещении, тем выше стоимость такого объекта. И наоборот.

В целом, оценка жилья производится в условиях «активного» рынка. Цены предложений, как правило, близкие ценам спроса, величина торга варьируется от 20 до 50 тысяч рублей. Доля субъективизма при выполнении расчетов по оценке квартир очень маленькая.

По результатам работы оценщик составляет отчет об оценке рыночной стоимости имущества, по форме, установленной действующим законодательством. В большинстве случаев, отчет об оценке это документ, состоящий из 35 страниц, где изложены все количественные и качественные характеристики объекта, анализ сегмента рынка, методы оценки, а также факторы и пояснения, влияющие на стоимость и итоговая цена объекта. К отчету прикладываются фотографии оцениваемого имущества, документы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие компетенцию специалиста, составившего документ.

Известно, что и риэлторы оказывают оценочные услуги, но их услуга консультационная, то есть они помогают клиенту определиться со стоимостью объекта. Никаких отчетов они давать не в силах. «Безусловно, такая консультация нужна, она удобна для ориентации клиентов в мире недвижимости. Чем адекватнее риэлторы будут оценивать недвижимость, тем прозрачнее станет рынок», - считает начальник отдела оценки. Официальное же заключение о рыночной стоимости могут выдавать юридические лица и индивидуальные предприниматели, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков, профессиональная деятельность которых должна быть застрахована на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Срок изготовления отчета об оценке в ООО «Экспертиза» ТПП Тюменской области» составляет два дня.

Если результаты оценки не устраивают заказчика, их можно оспорить, как в досудебном, так и в судебном порядке. Но, учитывая массу фактов и рыночных данных, которые в своем отчете приводит грамотный оценщик, правда будет, скорее всего, на его стороне.

Евгения Лямзина