Застройщикам мешают осваивать территории собственники и неадекватные цены

Нынешняя практика, при которой застройщик должен иметь дело с собственником старого жилья, оборачивается для него многолетними судебными тяжбами. Одновременно с этим цена контракта для строителей оказывается на порядок ниже реальных расходов.

Таким образом эту ситуацию в ходе круглого стола по развитию застроенных территорий обрисовал генеральный директор ЗАО "Жилье-2000" Владимир Кочнев. Его компания в настоящее время занимается развитием территории в границах улиц Парковая, Амурская, Новосибирская и Магнитогорская. Договор по освоению этого места был подписан с администрацией еще в 2012 году, однако, расселение жильцов из четырех квартир завершилось буквально на днях. Виной всему - аппетиты одного из собственников, с которым все эти годы компания пыталась договориться. "Он только на днях начал выносить вещи, да и то со скандалом. Когда в 2012 году заключили договор, он успел за 2013 год отвести землю под общую долевую собственность, прихватив спортплощадку от соседних домов. И в результате получилось у него 35 соток, он это все поделил и за все потребовал 15 миллионов. Вот таким образом у нас построенное законодательство. Оно почему-то жилплощадь делит не по квадратным метрам, а в долях. Когда эти доли начинаешь переводить, натыкаешься на такой парадокс: на одном квадратном метре, оказывается, можно прекрасно оформить право собственности и уже претендовать на новое жилье, - прокомментировал Кочнев. - Не знаю, на каком уровне будет решаться этот вопрос, но полагаю, что после заключения сделки по освоению территории надо накладывать запрет на любые манипуляции с недвижимостью".

Как отметил застройщик, подобные проблемы у них возникают всегда исключительно с собственниками жилых помещений. Практически всегда вопрос оценки приходится улаживать в судебном порядке. В тех случаях, когда жилье предоставляется по договору социального найма, жильцы получают новые квартиры, исходя из параметров их старого жилья.

Второй причиной, которая затягивает процесс, Кочнев назвал согласование строительства. "Законодателем четко выстроено: признали дом аварийным, нужно четко выдержать шесть месяцев. Чтобы собственники ознакомились с документами, вдруг они согласятся его ремонтировать. После шести месяцев им отправляют извещение - это еще три месяца уходит - после того начинаются спорные вопросы и суды. Еще на два года растягивается эта кухня. И вот сегодня прошло уже два года, мы еще только-только подошли к процессу отвода земли", - отметил застройщик.

Помимо сроков немаловажное значение имеет и сам процесс согласования. Разрешения приходится проводить как на уровне муниципалитета, так и на уровне субъекта федерации - многочисленные походы по инстанциям также не идут на пользу быстрой застройке. По мнению застройщиков необходимо создать один орган на уровне администрации города, который бы занимался всеми проблемами согласования.

Впрочем, в департаменте земельных отношений и градостроительства полагают, что создание такого органа вряд ли возможно. "Все-таки в органах власти у каждого своя компетенция. Но действительно нечто подобное хотя бы на уровне рабочих межведомственных групп необходимо, - отметил глава департамента Руслан Кухарук. - Такой орган стал бы связующим звеном между застройщиком и органами исполнительной власти. При администрации города, к примеру, существует рабочая группа, в которую входят представители всех заинтересованных органов власти: и представители муниципалитета, и области, и представители СРО. Думаю, конкретные вопросы по каждой застроенной территории можно выносить и решать в ее рамках".

Наконец, еще одна основная проблема, о которой в один голос говорят все застройщики, это неадекватная цена контрактов по аукционам. Градостроительный кодекс предписывает передавать землю под застройку только на основании открытого аукциона. Расходы, которые в итоге несут его победители в процессе переселения и согласования проекта, оказываются на порядок выше заявленной суммы. Проблема эта вызвана не совсем корректной методикой оценки начальной стоимости проектов, которая разработана в правительстве Тюменской области.

По словам Руслана Кухарука, сейчас с региональными властями достигнуто понимание в этом вопросе. В методику будут внесены коррективы, чтобы она более реально оценивала затраты на проект.

Пока застройщики по-прежнему весьма скептично относятся к перспективам и выгодам строительства на месте старого жилья. В Тюмени определены восемь мест в рамках мунициальной программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. По каждому из них неоднократно проводились открытые аукционы, но все они были прекращены из-за отсутствия инвесторов. На сегодняшний момент заключены и действуют всего три контракта: в границах улиц Парковая, Амурская, Новосибирская и Магнитогорская, в центре по улице Мориса Тореза, Мурманская, Малыгина и в поселке Антипино в границах улиц Молодежная и Водников.