Дефолт заемщика, или Что делать, если ипотека не по силам?

Невозврат кредита — это ситуация, в которой заемщик не может оплачивать ипотеку. Ситуация непростая, но решаемая — уверены эксперты по недвижимости. Какие есть варианты решения проблемы?

Кредитные каникулы.

Если договор уже заключен и выплата по ипотеке «в полном разгаре», нужно четко определить степень тяжести ситуации. От этого будет зависеть план дальнейших действий. Если заемщик меняет работу, то это, вероятнее всего, временные трудности, и можно оформить отсрочку платежей на период трудоустройства. В большинстве случаев банк идет навстречу таким заемщикам.

Рефинансирование.

Более сложная схема — это реструктуризация долга, или рефинансирование. Как и прошлый вариант, предполагает, что в ближайшее время у заемщика все-таки появятся средства на дальнейшее погашение ипотеки. Однако при таком варианте заемщик растягивает кредит на более длительный срок. Если у заемщика нет другого жилья, то потери, которые он понесет в случае увеличения срока выплат, окажутся все-таки меньше, чем в случае потери жилья.

Провести реструктуризацию долга можно, как в банке, в котором оформлена ипотека, так и в другой кредитной организации. Выбор будет зависеть от предлагаемых ставок по кредиту и согласия банков взяться за вашу ипотеку.

Продажа жилья.

Если ситуация очень серьезная, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. У продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, естественно, есть свои тонкости. Во-первых, потребуется согласие банка. Получить его лучше заранее, чтобы избежать начисления пени и штрафов. Во-вторых, далеко не каждый покупатель согласится связываться с квартирой в обременении.

Если ситуация очень серьезная, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано.

Обратная ипотека.

Обратная ипотека как один из новых видов кредитования пока только разрабатывается в нашей стране. Эта услуга ориентирована на пенсионеров, и, в отдельных случаях, на малоимущих граждан, уже имеющих в собственности недвижимость.

Суть обратной ипотеки заключается в том, что собственник недвижимости, заключает определенный договор с банком. По этому договору, заемщик передает в залог кредитной организации свою квартиру (дом), в обмен на предоставление определенной денежной суммы (сразу или частями — чаще всего, частями) до конца жизни собственника недвижимости. При этом владелец недвижимости продолжает проживать в своей квартире. После смерти человека, предоставленная в залог банку недвижимость реализуется последним, и из этой суммы погашается выданный лицу кредит (вместе с процентами).

На первый взгляд все кажется достаточно простым — человек отдает свою недвижимость банку в обмен на предоставление периодических денежных платежей, позволяющих улучшить качество жизни собственника жилья. Но здесь важно упомянуть и минусы этой услуги. После оформления договора нужно будет существенно (для малоимущих и пенсионеров) потратиться:

— на оценку недвижимости;

— на оформление договора;

— На комиссию за выдачу и обслуживание кредита;

— На ежегодное страхование квартиры (начисляется в процентах от рыночной стоимости жилья);

— На оплату государственных гарантий прав собственника на проживание в квартире, после выплаты всей суммы кредита банком.

Кроме этого, человек, взявший кредит, обязано будет поддерживать жилье в сохранности, делать ремонт и т.д., поскольку иначе стоимость квартиры снизится, в чем банк не заинтересован. Следовательно, санкции за его несоблюдение будут непременно оговариваться в договоре, так же, как и условия обязательной оплаты собственником жилья всех коммунальных платежей.

В Тюменской области обратной ипотекой еще никто не пользовался, однако, по результатам опроса, жители областного центра, имеющие финансовое обременение, не очень-то рады этой услуге.

«Я — собственник, и мне нравится нести свое бремя, — рассуждает Евгения. — Да, это непросто, но все-таки это мое и моих детей. А там, где государственное, там ничье. Я так не хочу».

«Зачем тогда нужна квартира, если ты понимаешь, что она не твоя? — недоумевает Константин. — Нет, раз уж купил недвижимость, то и регистрировать я ее буду на себя, а возможность заработать на ежемесячный взнос можно найти всегда. Было бы желание».

От банка не скроешься.

Наихудший вариант действий для заемщика — это попытка скрыться от представителей банка. При таком развитии событий банк немедленно подаст иск в суд с требованием досрочного возврата всей суммы кредита, а так же уплаты всех штрафов и пеней по просроченным платежам. На время, пока кредит не погашен, суд ограничивает свободу передвижений должника, не разрешая выезд за границу. И, вероятнее всего, суд удовлетворит все требования банка.

Гораздо правильнее заемщику, при затруднении с платежами, известить об этом банк. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие невозможность платить по графику (справка о сокращении заработной платы, об увольнении и т.п.). Если вместе с заявлением заемщик предложит новый график платежей, который будет ему по силам, то это существенно повысит шансы решить проблему.

В любом случае стоит помнить, что банк так же заинтересован в выплате ипотечного кредита, как и сам заемщик.