Продать квартиру с обременением: что может быть труднее?

Продажа квартиры с обременением — довольно рисковый, но уже частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Как говорят тюменские риелторы, сегодня каждая третья квартира продается под ипотеку. Столкнувшись на собственном опыте с продажей ипотечного жилья, корреспондент Nashgorod.ru выяснила, какие есть особенности в подобных сделках.

Для чего это нужно?

Начнем с вопроса: кто и зачем продает жилье под ипотеку? Как правило, это люди, взявшие заем, когда у них была возможность его выплачивать, но, по тем или иным причинам, не способные это делать дальше. У меня ситуация похожая: третий год плачу банку по 21 тысяче рублей. Несколько месяцев назад начались проблемы с работой и здоровьем, и эта сумма стала для меня неподъемной.

Скажу честно: решение продать любимое гнездышко мне далось нелегко — уж слишком много сил и денег в него вложено. Но других выходов сегодня для себя я не вижу, как продать квартиру и на оставшиеся деньги взять распространенную сегодня ипотеку с господдержкой: кредит на покупку квартиры в новостройке с пониженной ставкой. Для сравнения: сейчас мой кредит выплачивается под 13,05% годовых, а с господдержкой ставка может составить 8–9%. Разница существенная.

Скажу честно: решение продать любимое гнездышко мне далось нелегко — уж слишком много сил и денег в него вложено.

В агентстве недвижимости мы с риелтором ищем подходящий для меня вариант и рассчитываем сумму кредита. Получается, что если я продаю свои 36 квадратных метров на Мысу за 1 млн. 850 тысяч рублей, то 1 млн. 300 тысяч пойдет на погашение ипотеки. Остаток 550 тысяч рублей будет использован как первоначальный взнос на новую ипотеку. Квартира, которую я хочу купить, стоит 1 млн. 600 тысяч. Значит, мне нужно 1 млн. 100 займа. Сразу оговорюсь, что поскольку стаж работы в новой организации у меня меньше полугода, то и заявку на ипотеку рассмотрят далеко не все банки. В моем случае их было два. При займе на 15 лет с процентной ставкой 9,9% годовых, мой новый платеж составит 12 тысяч. Уже легче, чем 21! При этом риелтор меня предупреждает: квартиру с обременением продать нелегко — нужен будет покупатель либо с наличными, либо с ипотекой в том же банке, что и у меня. Но я уверена в том, что удача мне обязательно улыбнется!

Вот такие правила!

Покупатели на мою квартиру нашлись через полтора месяца после выставления на продажу. И вот — первая трудность: у них нет наличных денег, а кредит им одобрили в другом банке. А сделку-то надо заключать с необремененной недвижимостью!

В агентстве недвижимости мне предлагают выход: занять у них деньги. Схема такая: агентство гасит мой кредит, при этом взяв в залог либо объект недвижимости (при этом процентная ставка составит 19%), либо поручителей, чей совокупный доход вдвое превышает сумму моего займа (тогда ставка будет повыше — 21–23% годовых). Посоветовавшись с родителями, остановились на первом варианте.

Покупатели на мою квартиру нашлись через полтора месяца после выставления на продажу. И вот — первая трудность: у них нет наличных денег, а кредит им одобрили в другом банке. А сделку-то надо заключать с необремененной недвижимостью!

По правилам, после погашения своей ипотеки средствами агентства, я выписываюсь из квартиры и оформляю сделку купли-продажи. Покупатели, получив заем в своем банке, отдают мне деньги, и только тогда я погашаю задолженность перед риелторским агентством, включая те проценты, которые «накапали» за время оформления документов. Получается, что к комиссии, которую я им заплачу (при продаже и покупке квартиры комиссия составляет 43 тысячи рублей) прибавляется еще примерно 15 тысяч. Настораживает…

Ох уж эта бюрократия!

Начались полторы недели беготни: заказы справок на работе, в банке, в департаменте земельных ресурсов… Благодаря электронному документообороту, сегодня их получить не так уж и сложно — заказал, а через несколько дней забирай. Никаких тебе очередей. Пока все складывается не плохо.

Начались полторы недели беготни: заказы справок на работе, в банке, в департаменте земельных ресурсов…

Параллельно отдаю заявку на рассмотрение в банк. Время ожидания ответа — 3–5 дней. За это время я проконсультировалась в паспортном столе насчет выписки из квартиры и получила еще несколько справок. Через два дня после рассмотрения мне звонит риелтор и сообщает, что заявку мне одобрили. Отлично! Я уже в паре шагов от сделки, которая существенно облегчит мне жизнь! Казалось бы, радоваться надо, но мне очень тревожно…

За несколько дней до займа денег в агентстве недвижимости, ко мне домой приехал оценщик и сфотографировал все комнаты, чтобы решить, давать мне средства или нет.

Мне осталось лишь дождаться ответа оценщика и моей маме сходить в регистрационную палату для обременения квартиры. Однако в этот день произошло непредвиденное: звонит риелтор и говорит, что банк мне не одобрил заявку!!! Причина, как обычно не ясна, банк же никогда не объясняет, почему отказывает заемщикам! Но суть не в этом! После того, как мне позвонили с одобрением в первый раз, я уже могла подать паспорт на выписку и сделать еще очень много непоправимых ошибок…

После того, как мне позвонили с одобрением в первый раз, я уже могла подать паспорт на выписку и сделать еще очень много непоправимых ошибок…

Во второй банк я подавать заявку не стала, поскольку там высокие процентные ставки, не выгодные для меня, и при одобрении заявки я должна буду заплатить кредитной организации 2% от суммы займа. Грабеж, честное слово!

Уж лучше все оставить…

Вобщем, купить квартиру у меня уже не получается. Риелтор требует принять тяжелое решение сию же минуту: «Будем продавать квартиру или нет?» Но какой смысл в продаже, если я не смогу купить? Если ждать, когда стаж на моей работе составит полгода (а это будет в декабре), а пока жить с родственниками (что не очень-то удобно ни мне, ни им), то я смогу подать заявки на рассмотрение во все банки. А где гарантия, что они мне не откажут так же, как предыдущий?

Риелтор требует принять тяжелое решение сию же минуту: «Будем продавать квартиру или нет?» Но какой смысл в продаже, если я не смогу купить?

В частном порядке узнаю, что второй банк мне одобряет лишь 600 тысяч рублей. Что и требовалось доказать…

Я отказываюсь от дальнейших действий. По договору, я должна вернуть покупателям залог, который составил 16 тысяч рублей, в двойном размере. Итого — 32 тысячи. А ведь могла остаться без квартиры и заплатить агентству кругленькую сумму. И что осталось бы от денег от продажи?

Плюсы:

— Возможность избавиться от ипотеки с неподъемным платежом

Минусы:

— Большая переплата. Продавец, как правило, остается в «минусе» от продажи.

— Процесс подготовки к продаже такой квартиры довольно сложный.

— В то время как стандартная сделка купли-продажи составляет в среднем 2 недели, здесь весь процесс занимает от одного месяца.