Ипотека или аренда: что выгоднее?

Сегодня в Тюмени все больше квартир приобретается в ипотеку. Одна из причин популярности жилищных кредитов — низкие ставки по ипотеке (кстати, самые низкие за всю историю жилищного кредитования в России). При выгодных условиях ипотеки ежемесячный платеж за квартиру сравним со стоимостью аренды. Что выгоднее?

Вопрос «снимать жилье или купить свое в ипотеку» — актуальный для многих российских семей, при этом абсолютно индивидуальный и зависит от возможностей и предпочтений конкретного человека. Немаловажную роль играют такие факторы, как финансовые возможности, наличие и количество детей, образ жизни, цели, планы на будущее и многое другое.

Семья купила небольшую однокомнатную квартиру в начале 2000 годов за 800 тысяч рублей. Выплачивала ипотеку по 7,5 тысяч в течение десяти лет. Их переплата составила 1 млн 200 тысяч. А к моменту полного погашения кредита их квартира оценивалась уже почти в два миллиона.

«Аренда выгодна, только если квартира нужна на короткий срок: например, „переждать“ трудные времена или снять жильё на время обучения ребенка в другом городе, — высказывает мнение заместитель руководителя по развитию квалификации специалистов по ипотеке одного из агентств недвижимости города Тюмени Татьяна Решетникова. — Если брать временные отрезки от 7 лет и более, то лучше оформить ипотеку. Ежемесячно вы инвестируете в собственный актив (квартиру), сумму ипотечного долга со временем „съедает“ инфляция, плюс появляется возможность возместить 13% от суммы кредита в виде налогового вычета. После выплаты ипотеки у человека остаётся собственное жильё, из которого никто внезапно не выселит, не поднимет арендную плату, не выставит новые, неудобные условия проживания. У собственника появляется платформа для улучшения жилищных условий: обычно после выплаты ипотеки семья копит очередной капитал и меняет однокомнатную квартиру на двухкомнатную».

«При почти одинаковой ежемесячной стоимости квартиры, в ипотеку получится гораздо выгоднее, — дополняет руководитель другого агентства недвижимости Дмитрий Кривоногов. — Да, человек переплачивает банку, однако живет уже у себя в квартире. Кстати, то, что человек сильно переплачивает — тоже спорный вопрос. Пример из жизни: семья купила небольшую однокомнатную квартиру в начале 2000 годов за 800 тысяч рублей. Выплачивала ипотеку по 7,5 тысяч в течение десяти лет. Их переплата составила 1 млн 200 тысяч. А к моменту полного погашения кредита их квартира оценивалась уже почти в два миллиона».

Аренда выгодна, только если квартира нужна на короткий срок. Например, «переждать» трудные времена или снять жильё на время обучения ребенка в другом городе. Если брать временные отрезки от 7 лет и более, то лучше оформить ипотеку.

По размеру первоначальных вложений аренда выигрывает — если жильё нужно срочно и больших накоплений нет, то съём иногда единственный возможный вариант. Обычно собственник просит оплату за два-три месяца вперед, и первоначальные затраты (при аренде однокомнатной квартиры) составят 40–50 тысяч. К ипотеке нужно готовиться тщательнее. Правда, на рынке есть ипотечные программы без первоначального взноса, но это единичные предложения с высокими процентными ставками. Если ориентироваться на средний размер первоначального взноса по ипотеке (20% от стоимости квартиры), то при покупке квартиры стоимостью 2 500 тысяч рублей нужна стартовая сумма порядка 500 тысяч рублей.

А если сравнить ежемесячные затраты?

«Сейчас в Тюмени можно арендовать однокомнатную квартиру за 15–18 тысяч в месяц, — объясняет Татьяна Решетникова. — При покупке жилья в ипотеку затраты будут несколько выше: в нашем примере в месяц потребуется платить около 22 тыс. рублей. Но важно понимать, что данная сумма покрывает сразу два расхода. Первый — выплата основного долга: мы постепенно выкупаем жилье, стоимость которого зафиксирована и уже не зависит от инфляции. Второй расход — выплата банку процентов за пользование кредитом. При аренде мы только платим за пользование жильем и ничего не приобретаем. Поэтому правильнее сравнивать арендные платежи с теми суммами, которые необходимо платить банку в счёт погашения процентов».

В первом полугодии 2016 квартиры покупали в 4 раза чаще, чем арендовали.

В последние года некоторые тюменские агентства недвижимости стали уходить от услуги предоставления аренды. Риелторы считают это направление устаревшим.

А у руководителя другого риелторского агентства Олега Кипрюшина противоположное мнение.

«Свое жилье это, конечно, хорошо, однако с учетом постоянного роста тарифов, некоторым плата за ипотеку становится очень обременительной, — рассуждает эксперт по недвижимости. — А по аренде можно поискать разные варианты, в том числе и без оплаты ЖКУ. Таким образом, аренда вам обойдется дешевле, чем ипотека».

По мнению Олега Кипрюшина, будущее даже не за ипотекой или арендой частных квартир, а за арендными домами.

Наемные дома предусматривают, что человек может въехать в квартиру и прожить в ней неограниченный срок. Так, сегодня 80% населения Европы живет в арендованном жилье и только 20% являются собственниками.

«Арендные дома — это очень удобно, — поясняет руководитель агентства недвижимости. — В сегодняшнее время нестабильности, мало кто может быть уверен, что завтра будет трудиться на прежнем месте. А здесь получается, что ты арендуешь жилье рядом с работой. В случае смены места работы находишь другое жилье, чтобы далеко не ездить. Так ты и к жилью не привязан, и не боишься, что если вдруг с тобой что-то случится, то банк у тебя отберет квартиру».

Что выгоднее — аренда или ипотека — решать потребителям, и многие уже сделали выбор. По информации агентства недвижимости Тюмени, в первом полугодии 2016 квартиры покупали в 4 раза чаще, чем арендовали. Однако, как отмечают риелторы, в этой статистике есть и те, кто покупает первое жилье, и те кто «расширяется». Но даже несмотря на эти поправки, спрос на аренду и покупку имеет очень большую разницу.