Сергей Шатохин: будущее за инфраструктурно развитыми поселками

Сегодня в Тюменской области из полусотни действующих девелоперов лишь 5–6 — действительно крупные «игроки» на рынке малоэтажного домостроения. Только они смогли в кризис на свои деньги превратить земельные участки в настоящие загородные поселки со всей инфраструктурой. О том, как себя чувствуют тюменские продавцы земли в современных реалиях рынка, корреспондент интернет-портала Nashgorod.ru поговорил с председателем Правления Ассоциации девелоперов загородного рынка Сергеем Шатохиным.

Сергей Михайлович, скажите, что сейчас происходит, с вашей точки зрения, на рынке малоэтажного домостроения в Тюмени? Правда ли, что продажи у многих девелоперов «встали»?

— В целом рынок недвижимости — и жилой, и коммерческой — продолжает медленно, как профессионалы говорят, «охлаждаться», то есть сужаться в части спроса на недвижимость. Рынок малоэтажного домостроения оказался в условиях экономического кризиса более устойчивым, его ежегодный объем практически не изменился. Однако, это касается, в основном, малоэтажной застройки в населенных пунктах.

Продажи же у многих девелоперов действительно «встали». Ведь они, в подавляющем большинстве случаев, реализуют не индивидуальные дома, а земельные участки, на которых их покупатели затем возводят эти дома. Денег, как всегда на собственное строительство дома не хватает, самострой приводит к практическим ошибкам, которые сложно и дорого исправлять — это основные причины долгостроев.

Виктор Рейн на недавнем круглом столе сказал, что в регионе 30 % недостроя. Есть ли опасность, что в следующем году его станет больше ?

— По девелоперским площадкам их даже не 30%, а в 2 раза больше, — здесь еще вопрос с инфраструктурными сетями усугубляет положение. Пока кризис не отступит, я думаю, что объем долгостроев не уменьшится.

Продажи же у многих девелоперов действительно «встали». Ведь они, в подавляющем большинстве случаев, реализуют не индивидуальные дома, а земельные участки, на которых их покупатели затем возводят эти дома. Денег, как всегда на собственное строительство дома не хватает, самострой приводит к практическим ошибкам, которые сложно и дорого исправлять — это основные причины долгостроев.

На федеральном уровне уже давно обсуждается вопрос введения налога на долгострой. Как вы относитесь к этой перспективе?

— Отношусь резко отрицательно. Да, экономические риски в капиталистическом обществе каждый несет самостоятельно. Ума не хватило все правильно оценить — становись банкротом. Кстати, федеральный закон на этот случай уже принят. Но ведь человек проявил хозяйскую инициативу по возведению жилого объекта для своей семьи, снимая с государства обязанность улучшения его жилищных условий, дал импульс функционированию предприятий, изготавливающих различные строительные материалы, обеспечил подработку для нескольких профессиональных строителей — что, за это его нужно наказывать ?! Кроме того, наша Конституция установила право российских граждан на свободное и самостоятельное распоряжение своим имуществом, в том числе и «незавершенкой». Нет сил или желания завершить строительство дома — в этом случае имущество не приносит ему реальной пользы — это право собственника — лишь бы при этом права других граждан не нарушались.

Другое дело, когда коттедж практически построен, владельцы заселились и прекрасно в нём живут, но зарегистрирован он в Росреестре, как «незавершёнка». Здесь государство может употребить власть, потому что это уход от уплаты полного налога на имеющуюся у гражданина недвижимость.

Пока кризис не отступит, я думаю, что объем долгостроев не уменьшится.

Что лучше продается: просто земельные участки или участки, где уже есть вся инфраструктура? Какова разница в цене между такими объектами?

— Лучше, конечно, продаются земельные участки, где к территории уже подведены сети ресурсных компаний, подходит дорожная магистраль, где есть внутрипоселочная дорожная инфраструктура. Но продается, что меня весьма удивляет, и просто нарезка земельных участков — есть и такой спекулятивный формат продаж с установлением низкой продажной цены. Не советую в этом участвовать. Хотя это инвестиция в то, что уже не производится, а значит время потребления этого ресурса (земли) обязательно когда-нибудь придет, но жить-то хорошо хочется уже сейчас. Площадка без дорог и ресурсных сетей — это удел деятельности девелоперов, а не отдельных граждан.

Смысл девелоперской деятельности как раз обеспечить территорию всей необходимой инфраструктурой, в том числе и социальной. Поэтому стоимость «сотки» в инфраструктурно развитых поселках в разы больше, чем при простой нарезке. Я думаю, что в недалеком будущем рынок будет заполняться всё более цивилизованным предложением в сфере малоэтажной застройки, поэтому цены на землю будут медленно, но неуклонно расти.

Кто бы сегодня мог обеспечить массовый спрос на малоэтажное жилье в Тюменской области?

— Мне представляется, что о собственном доме мечтает практически каждая российская семья — и молодая, и зрелая. Люди хотят «чуять» родную землю-матушку под ногами, кормить себя и детей с собственной экологически чистой грядки, не разрушать свое здоровье в городской «нервической мясорубке». Но хотеть, это не значит мочь. Массовый спрос на малоэтажное жилье сформируется, я думаю, не только когда у людей появится необходимый объем денег, но и по мере изменения характера трудовой занятости, связанной с возможностью творить в «отдаленном офисе», а также передачей рутинной технической работы на производстве роботам и автоматам.

Я думаю, что в недалеком будущем рынок будет заполняться всё более цивилизованным предложением в сфере малоэтажной застройки, поэтому цены на землю будут медленно, но неуклонно расти.

Как вы думаете, стоит ли девелоперам бороться за программу ипотеки с господдержкой?

— Снижение в отечественных банках ипотечных ставок до уровня инвестиционных, безусловно, серьезно расширило бы спрос на малоэтажное жилье. Не сомневаюсь, что большинство девелоперов готовы были бы взять ипотеку (под залог земли) для ускорения инфраструктурного и социального развития посёлков, тем более если в этом их поддержит государство.

Как сегодня себя чувствуют сами девелоперы? Многие ли обанкротились в последний год?

— Здесь скажу кратко: не дождутся !