Покупатель требует комфортные мини-квартиры

Цены на недвижимость будут продолжать расти, а покупатели станут еще требовательнее. К такому выводу пришли участники круглого стола «Жилье-2011», который прошел в минувшую пятницу в пресс-центре газеты «Комсомольская правда — Тюмень».

Позитивные движения на рынке с конца прошлого года привели к тому, что отложенный спрос стал переходить в стадию активного. При этом, как отметил вице-президент НП «Объединение риэлторов Тюменской области» Олег Касьянов, особенно заметен спрос в секторе новостроек. «В связи с политикой застройщиков продавать жилье на более поздних этапах, расслоение цены между вторичным и первичным рынком не превышает в среднем по городу 7%», - пояснил он.

По данным ЗАО «Ассоциации АЛКО», средняя цена квадратного метра в тюменской новостройке сегодня 36 600, а на вторичном рынке – 46 000. До конца года рост цен составит порядка 8-10%, привела данные аналитик рынка жилой недвижимости Светлана Молодкина. По ее мнению, важным является тот факт, что структура рынка меняется, приводя к дефициту жилья. Уже сейчас выбор квартир сократился, как на первичном, так и на вторичном рынках. По данным Росреестра, сегодня рынок предложения в основной части состоит из квартир большей площади, стремительно сокращается предложение малых и средних площадей. Такой факт подтвердил и Олег Касьянов, уточнив, что повышенный сегодня спрос в дальнейшем будет регулироваться дополнительными требованиями со стороны покупателей жилья. Сегодня гражданам мало только стен: нужна доступность транспорта, коммуникации, инфраструктура, в том числе социальная и т.д.

Сегодня покупают не только стены

«Покупатели жилья сегодня оценивают квартиру не только с точки зрения планировочных решений и стоимости, гражданам нужна инфраструктура и комфортное проживание. В связи с этим необходимо строить комплексно: покупатель сможет удовлетворить все свои потребности: соцструктура, магазины, транспортная доступность и т.д.», - считает директор по маркетингу и продажам ООО «Партнер-Инвест» Виталий Курбатов. И это правильно. Грамотная застройка основана на правильном зонировании, которое отражено в градостроительной документации. «Главная задача градостроительных документов сегодня – исключить точечную застройку, - пояснил директор департамента градостроительной политики администрации Олег Ковтун, - Согласно документации разрабатываются проекты планировки территорий, где определяются зоны для тех или иных объектов, учитывающих весь перечень потребностей жителей. Застройщики на основании проектов планировки должны строить дома с учетом баланса других объектов». Подавляющее большинство городов России не имеют утвержденных документов, в Тюмени активно работают по ним, корректируют и совершенствуют. Хотя, как считает директор департамента, есть еще участки в городе, не соответствующие функциональному зонированию, культура работы с градостроительной документацией пока только формируется, поэтому пока этот период можно назвать переходным.

Застройщики отметили, что покупатель сегодня более грамотен и тщательно выбирает себе жилье, причем чаще малогабаритное. Помимо внешних факторов и ценовой позиции, граждан стала волновать безопасность, в том числе пожарная, конструктивные особенности здания, отметила коммерческий директор ОАО «ТДСК» Лариса Новикова. «Покупая жилье, граждане также смотрят, как они смогут сократить свои расходы на содержание жилья – это приборы учета и т.д.», - добавила она. Парковки. Об этой наболевшей проблеме напомнил исполнительный директор жилого комплекса «Снегири» Сергей Парфенов, уточнив, что в объекте их компании это требование удовлетворено.

Черту подвел руководитель отдела продаж по новостройкам агентства недвижимости «Сова» Дмитрий Фугелов: «Для покупателя важна не маленькая площадь, а рациональная. Конкурентным преимуществом являются также квартиры с чистовой отделкой. По мнению потребителей, жилье с отделкой экономит время и деньги». Он также отметил, что комплексная застройка и выполненная градостроительная документация не приносят гражданам счастья, поскольку социальные объекты образования и здравоохранения в новых микрорайонах так и не появляются. Как прокомментировал ситуацию Олег Ковтун, проекты планировки предусматривают наличие социнфраструктуры, и за счет бюджетных средств объекты традиционно строятся. Кризисные годы повлияли на городские планы, но эти острые вопросы обсуждаются. В правилах застройки землепользования зафиксированы зоны под объекты здравоохранения, спорта и образования. Лариса Новикова же сообщила, что «ТДСК» неоднократно предлагала департаментам по здравоохранению и образованию выполнить объекты необходимой инфраструктуры, но внятного ответа так и не получила.

Квадратному метру еще расти и расти

Рост стоимости квадратного метра неизбежен. Как пояснила Лариса Новикова, с нового года увеличилась стоимость керамзита на 7%, ГСМ – на 13%, тарифы железнодорожного транспорта - на 10%, электроэнергия для юрлиц на 15%, металл – 18%. «В убыток работать никто не будет, поэтому все застройщики будут вынуждены поднимать стоимость квадратного метра. С апреля в нашей компании цены будут выше», - высказалась она. При этом, согласно строительным нормам, каждая квартира должна рассчитывать на парковочное место, то есть застройщикам необходимо строить парковки – подземные или надземные. Еще один камень преткновения – ипотека. По мнению застройщиков, банкам необходимо пересмотреть свою позицию и позволить людям брать ипотеку на более ранних этапах строительства, когда стоимость «квадрата» минимальна.

Статистика Росреестра говорит о том, что деятельность банков сегодня очень активна, добавил позитива Олег Касьянов. Средняя ставка по ипотечным кредитам на вторичном и первичном рынках - 13,6%. При купле-продаже квартир на вторичном рынке граждане прибегают к кредитным продуктам в более чем 35%, а при покупке-продаже новостроек – в 76%. «Думаю, те предложения, с которыми сегодня банки работают на рынке, востребованы гражданами», - считает Олег Никандрович.

И все-таки ипотека не становится доступной, уверена заместитель председателя правления Сибирский банк реконструкции и развития Ольга Калюжная. «В Тюмени на сегодня 40 банков предлагают 122 ипотечные программы. Кредиты предоставляются и на «вторичку», и на новостройки, но проблема в низких темпах роста дохода населения», - уточнила она. Банки и раньше снижали ставки, но ежемесячный платеж по кредиту растет из-за удорожания стоимости квадратного метра, считает ипотечный брокер агентства недвижимости «Сова» Светлана Мальцева. То есть ипотека по-прежнему доступна не всем.

Строительство многоквартирного жилья продолжается в нескольких районах города: в Тюменских микрорайонах, в Заречной части города и в центральном районе. Это связано с наличием инженерной инфраструктуры. Статистику по развитию жилищного строительства в Тюмени привел Олег Ковтун. По уже утвержденным разрешениям на строительство в центральном районе в 2011 году будет введено порядка 575 тысяч квадратных метров, в Тюменских – 569 тысяч, в Заречной части – 325 тысяч, в Южном микрорайоне – 237 тысяч и т.д. Всего планируется ввести 930 тысяч квадратных метров жилья. Наряду с этим, по утверждению Светланы Молодкиной, с учетом многих показателей потребность в жилье в Тюмени составляет 14,5 млн. квадратных метров, так что строителям еще есть что строить, хорошо бы еще, чтобы жилые «квадраты» стали доступнее.

Евгения Лямзина