Цены на недвижимость вслед за нефтью держат направление на снижение

Прогнозировать можно традиционно два пути развития событий — жилье в Тюмени либо подорожает, либо подешевеет. Сегодняшние реалии пока не предвещают роста цен, считает аналитик рынка жилой недвижимости ЗАО «Ассоциация АЛКО» Галина Мешалкина.

«В 2008–2009 годах все произошло стремительно. Цена на нефть падала быстрее, и примерно через 10 месяцев она начала восстанавливаться. Банки, снижая риски, стали более осторожно подходить к вопросам инвестиций в недвижимость, в результате чего многие девелоперы были вынуждены приостановить или отложить часть своих проектов. Продажа квартир стала чуть ли не единственным возможным источником финансирования строительства. При этом осенью 2008 года банки закрыли ипотечные программы на первичное жилье, и сделки проходили в основном за счет собственных средств потребителей, на что рынок новостроек незамедлительно отреагировал падением стоимости квартир. Цена предложения снижалась вплоть до ноября 2009 года. Продавцы ждали своего периода для повышения цен, поэтому если в начале года многие убирали свои объекты с рынка, то к концу уже отмечался рост количества предлагаемых к продаже квартир. Стабильная цена сохранялась до середины 2010 года, затем планомерно начала расти», — говорит специалист.

Банки практически перестали кредитовать, либо предлагали слишком высокие ставки. Оживился рынок лишь во второй половине 2009 года, когда банки начали возобновлять ипотечные программы, а процентные ставки взяли курс на плавное снижение.

В современных кризисных условиях важное отличие — ипотека с господдержкой.

«В целом по рынку по данным Центробанка за 7 месяцев текущего года ипотечное кредитование потеряло 36% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Без принятых мер поддержки застройщики быстро бы начали испытывать трудности в финансировании строительства, возросло бы количество долгостроев и обманутых дольщиков, как это было в прошлый кризис. Вторичному рынку повезло меньше, из-за отсутствия субсидирования покупатели делают выбор в пользу нового жилья, однако стагнация на этом рынке тормозит падение цен на «вторичку», — говорит специалист.

По информации аналитика, за время стабильного падения цен в 2008–2009 годах строящееся жилье подешевело на 22%. Значительнее всего просели однокомнатные квартиры (-24%). Этот сегмент всегда был привлекателен не только для покупателей с целью постоянного проживания, но и для инвесторов. Но учитывая экономическую ситуацию, последние начали уходить c рынка, инвестируя деньги в иные активы. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели на 21%, а вот в сегменте четырех- и многокомнатных объектов цена квадратного метра падала медленнее остальных, динамика к концу 2009 года составила -7%.

На вторичном рынке наблюдалась ситуация аналогичная рынку новостроек. За 2008–2009 годы цена предложения снизилась на 16%. Лидеры по стоимости квадратного метра — однокомнатные квартиры — упали в цене на 21%, дешевле них продавались только двухкомнатные квартиры, которые подешевели на 18%. Динамика в сегменте трехкомнатных объектов достигла -13%, в сегменте четырех- и многокомнатных объектов падение также было минимальным и равным 7%.

В распределении по типу постройки можно сказать, что средняя цена предложения на старый фонд и типовое жилье постоянно отражала тенденции рынка в целом, однако квартиры повышенной комфортности оказались более стойкими к изменениям на рынке (-9% за полтора года). Сильнее всего упали в цене менее востребованные квартиры в домах старого фонда — почти на 23%. Динамика средневзвешенной цены квадратного метра типового жилья максимально приблизилась к среднегородскому показателю на вторичном рынке, она составила -19%.

Сегодняшний кризис пока продолжается — падение цен на нефть, от которых напрямую зависят многие экономические показатели, длится уже больше года, а по прогнозам в 2015–2016 годах они будут лишь немного выше текущего уровня.

Многие специалисты тюменского рынка недвижимости уверены, что строительную отрасль ждут трудности, так как активность покупателей снизилась, расходы на строительство выросли, а кредиты для застройщиков по-прежнему остаются дорогими. «При этом поднимать цены на жилье сегодня не целесообразно, значит, возрастет риск переноса сроков сдачи проектов или замораживания строительства, в основном на объектах мелких компаний. После последнего скачка вверх в сентябре 2014 года цена на новостройки держалась примерно на одном вплоть до мая этого года, когда девелоперы массово объявили о скидках, в итоге с сентября динамика составила -0,7%», — говорит Галина Евгеньевна.

А так как на вторичном рынке ипотеки с господдержкой нет, а то квартиры старого фонда продолжают терять в цене. По информации агентства недвижимости «Этажи», некоторые квартиры продаются по году, а то и больше — трудно найти покупателя на предлагаемую продавцом стоимость.

По информации ЗАО «Ассоциация Алко», максимальная цена предложения квадратных метров б/у последний раз зафиксирована в августе 2014 года, с тех пор она просела на 2,2%. Причем квартиры в домах старого фонда сбросили порядка 3,6%, и теперь стало возможным приобрести полноценную однокомнатную квартиру в пятиэтажке за 1,5 млн рублей на окраине города. Наименее привлекательные для покупки общежития, пансионаты и малосемейки сильнее подверглись кризисным явлениям, они начали дешеветь еще в мае прошлого года, за это время цена снизилась почти на 7%.

Галина Мешалкина считает, что до середины 2016 года тюменская недвижимость не подорожает. «Спрос переориентируется в сторону более дешевого жилья. Из-за государственной поддержки ипотечного кредитования рынок будет медленнее реагировать на ситуацию в стране, чем это было в 2008–2009 годах, но уже сейчас по графику видно, что цены вслед за нефтью держат направление на снижение, при этом реальные стоимости продаж в большинстве случаев корректируются существенными скидками», — объясняет специалист.

Напомним, что в Тюменской области есть план строительства жилья на ближайшие пару лет, поэтому резкого снижения объемов возведения не предвидится. Подешевеют квартиры в Тюмени или станут дороже, это вряд ли изменит желание многих приобрести заветные квадратные метры, поэтому если стремление въехать в свою жилплощадь у вас есть, следите за ситуацией и копите деньги.