Подводные камни ипотеки: о чем нужно помнить, покупая квартиру в кредит?

В прошлом году рынок полученного ипотечного жилищного кредитования на фоне снижения процентных ставок продемонстрировал небывалый рост. По информации ЦБ РФ, россиянам предоставили 1,1 миллионов ипотечных займов, а объем выданных кредитов достиг 2 триллиона рублей, увеличившись на 37,2%. Что касается Тюменской области, то жители, согласно данным Уральского ГУ Банка России, в 2017 году получили 48,5 тысяч жилищных и ипотечных кредитов на сумму 101,7 миллиардов рублей. Это на 38% больше по сравнению с предыдущим годом. Всего, начиная с 2012 года, в регионе выдано около 76 тысяч ипотечных кредитов. Об этом сообщалось на заседании совета по реализации приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» в конце октября прошлого года.

Рост количества кредитов специалисты Центробанка объясняют низкими процентными ставками и активным рефинансированием выданных займов. В течение 2017 года средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась до 10,6% в Тюменском регионе. На данный момент область занимает 4-е место по РФ по количеству выдаваемых ипотечных кредитов. В то же время увеличился на 11% объем задолженностей по займам на покупку жилья и составил 328,7 миллиард руб. Средний размер ипотечного кредита в Тюменской области составил 2,1 миллиона рублей, а средний срок его выдачи — 16 лет.

Сейчас банки выдают жилищный кредит на срок до 15 — 30 лет. Однако можно брать ипотеку на 5–7 лет, если человек в состоянии ее выплатить. Правда, даже за такой короткий промежуток может случиться все, что угодно. Специалисты рассказывают, что одна из самых частых ситуаций — это увольнение. Поиск работы может затянуться надолго, а в этот период нужно не только платить кредит, но и кормить семью. Между тем они советуют не прятаться от банка, а обратиться к своему кредитору и обсудить возможное изменение графика платежей. Руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута, просить не забывать про страховку, которая может избежать дополнительной трагедии.

«Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия — непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьёй в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, поэтому такая подушка безопасности очень важна и прежде, чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях», — поясняет Михаил Мамута.

Кредитные специалисты называют ошибкой молодых семей, когда те берут в ипотеку крупную сумму с первоначальным минимальным взносом, а потом сразу заводят детей. В итоге расходы семьи увеличиваются вдвое, а то и втрое. При появлении второго ребенка или сразу двух, платежи могут стать совсем неподъемными. В данном случае ощутимой господдержкой в 2018 году стала льготная программа по ставке в 6% годовых. В ее рамках заемщики могут взять льготный кредит на покупку квартиры в новостройке или готового жилья у застройщика, а также рефинансировать уже существующий кредит, оформленный ранее на покупку квартиры в новостройке.

Обязательными требованиями являются первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, а также страхование жизни, здоровья и залога. После окончания периода действия льготы процентная ставка устанавливается на уровне ключевой ставки ЦБ РФ на дату выдачи кредита. При этом сумма кредита на территории Тюменской области — до 3 миллионов рублей.

Кстати, в России можно использовать и материнский капитал, который сейчас составляет 453 тысячи рублей. Его дают семьям, в которых родился второй или последующий ребенок. С помощью маткапитала можно погасить первоначальный взнос по ипотеке, не дожидаясь достижения ребенком трех лет. Программа действует до конца 2021 года.

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости нужно заплатить самому. Специалисты советуют выбрать компромиссный вариант, который улучшив жилищные условия, не испортит настроение на долгие годы. Пару месяцев они советуют вести учёт доходов и расходов, чтобы понять, сколько и на что тратите. Кроме этого, первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают и меньше. Однако чем больше взнос, тем легче потом платить.

Тюменка Татьяна с мужем именно так и поступили. Они посетили несколько банков и выбрали тот, где ставка самая низкая. Их ежемесячные платежи не составляли больше 30% от семейного дохода.

«Мы с мужем решили брать квартиру в ипотеку. Все-таки хорошо, когда есть свой угол — никто не выгонит. Сделаем свой ремонт, мебель купим и так далее. На стартовый капитал копили почти два года. Наш общий бюджет составлял 70 тысяч рублей, и мы сократили все лишние траты, чтобы была нужная сумма, а также на первоначальный взнос нам добавили родители и родственники. В итоге на руках оказался 1 миллион рублей. Сумма займа составила 1,4 миллиона рублей (2,8 стоит двухкомнатная квартира и где-то 0,2 на ремонт). Срок выбрали 15 лет, чтобы был меньше платеж, так как удобно на период ремонта, а так же подстраховка на черный день. В итоге ежемесячный платеж составил 16 800 рублей. Первые три месяца мы платили ровно такую сумму, пока делали ремонт своими силами, искали, на чем можно сэкономить, если денег впритык. В общем, мы умерили аппетиты на всякого рода развлечения и смогли закрыть ипотеку на два года раньше», — рассказывает Татьяна.

Любой россиянин, купив жильё, раз в жизни имеет право оформить имущественный налоговый вычет. По закону государство обязуется вернуть 13% от цены приобретённой недвижимости. Тот самый подоходный налог, который ежемесячно удерживается из зарплаты. Но есть ограничение: размер вычета на покупку жилья составляет максимум 2 миллиона рублей. Значит, получить на руки можно только 260 тысяч рублей.

К слову, вычет — не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 миллион рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.

Льгота распространяется на уплаченные проценты по кредиту. Ежемесячный платеж разбит на две части — тело кредита и проценты по нему. Так вот, 13% от суммы уплаченных процентов государство вернёт. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить её в налоговую.

Отметим, что по данным АИЖК, 2017 год стал самым успешным для рынка ипотеки, и качество портфеля продолжает улучшаться. По данным Банка России, в 2017 году выдано 1,09 миллионов кредитов на 2,02 триллиона рублей (+37% к 2016 году). Это — новый рекорд ипотечного рынка (в 2014 году выдано 1,76 триллиона рублей). Общий объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей (+16% к концу 2016 года).

Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2017 год упала с 12,48% до 10,64%, а в последние месяцы прошедшего года она опустилась до уровня 9,8% годовых. Снижение ключевой ставки Банка России до 7,75% в конце 2017 будет способствовать продолжению тенденции к снижению ставок в начале 2018 года. Как считают специалисты АИЖК, это в свою очередь приведет к росту числа выданных ипотечных кредитов в 2018 году.