Ипотечное кредитование: как не попасть в кабалу

В целом в России за 2017 год было выдано 1 086 940 ипотечных жилищных кредитов на сумму 2,02 триллиона рублей. Объем выданных средств увеличился на 37,2% по сравнению с 2016 годом. Средневзвешенный срок кредитования составил 186,8 месяца, а средневзвешенная процентная ставка — 10,64%. Просроченная задолженность достигла 68,9 миллиарда рублей.

Тюменская область, по данным АИЖК, занимает четвертое место в стране по количеству выдаваемых ипотечных кредитов. В то же время увеличился на 11% объем задолженностей по займам на покупку жилья и составил 328,7 млрд. руб. Средний размер ипотечного кредита в Тюменской области составил 2,1 млн руб., а средний срок его выдачи — 16 лет.

«В четвертом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населения достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг», — пояснили в пресс-службе ЦБ со ссылкой на данные очередного выпуска информационно-аналитического материала «Условия банковского кредитования».

В пресс-службе российского регулятора добавили, что в настоящее время в банках наблюдается повышенный спрос на долгосрочные ипотечные и потребительские кредиты, а также на рефинансирование существующей кредитной задолженности. По их мнению, сложившиеся ценовые условия на рынке дают заемщикам хороший шанс снизить текущие процентные платежи по кредиту и уменьшить тем самым долговую нагрузку.

Стоит отметить, что просроченная задолженность жителей Тюменской области за февраль 2018 года перед кредиторами выросла на 3,7% и составила более полутора миллиардов рублей. Всего же за два первых месяца этого года жителям региона было выдано займов почти на 150 миллиардов рублей.

Первое, что не советуют делать эксперты, это откладывать решение проблемы на потом и не ждать, когда нагрянут судебные приставы. Лучше сразу идти в банк, который в этом случае может расценить заемщика как добропорядочного и помочь найти решение как гасить задолженность далее.

«Вам могут предложить два варианта, как сделать ежемесячный платеж не таким обременяющим — дать так называемые кредитные каникулы, то есть предоставить отсрочку на пару-тройку месяцев, либо реструктуризировать долг. В первом случае вам, к примеру, предложат некоторое время платить только проценты. Срок кредита не увеличится, но последующие платежи возрастут. Во втором случае, вы, по сути, подписываете новый договор с новыми сроками и, возможно, новыми ставками», — говорит пресс-секретарь ЦБ РФ.

Однако в банке могут и не пойти навстречу. Тогда придется брать новые займы или же продавать квартиру. И то, и другое лучше всего сделать на этапе, когда еще нет просроченной задолженности.

Специалисты регулятора предлагают еще один вариант — объявить себя банкротом. Впрочем, это не означает, что все долги спишут. Задолженность будет погашена за счет выставления ипотечной квартиры на торги. Кроме этого, придется оплатить услуги финансового управляющего, который будет улаживать все юридические вопросы с кредиторами. В среднем процедура банкротства может обойтись в 40–50 тысяч рублей. При этом нужно понимать, что после этого кредитная история будет испорчена минимум на пять лет.

Будьте внимательны — мошенники не дремлют

В интернете, на стендах в городе и прочих рекламных площадках можно увидеть объявления, как отдельные юридические компании готовы прийти на помощь и списать все долги без рисков для клиента. Руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута просит россиян проверить компанию перед тем, как туда обратиться.

«Некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных „пошлин“. Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми „раздолжнителями“. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас, и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку», — пояснил Михаил Мамута.

Первая заключается в том, чтобы заплатить «за тишину», когда условно за пять тысяч рублей заемщика перестают беспокоить коллекторы. Для этого нужно написать заявление, что обязанность общения с кредиторами переходит на юриста. В итоге человека никто не беспокоит, но штрафы и пени продолжают расти. Вторая схема, по словам Михаила Мамуты, это обещания полностью списать все долги по кредитам. Такая услуга, как правило, обходится в небольшую сумму, которую по сравнению с многотысячным, а иногда и многомиллионным долгом изыскать заемщику не составляет труда. На деле же ничего не происходит. Юристы такой компании подадут от вашего имени иски в суд или просто исчезнут с деньгами.

В третьем случае компания предлагает инвестировать 20% от суммы долга в супервыгодные финансовые инструменты, которые помогут погасить кредит. Как правило, такой «решала» пропадает раз и навсегда. «Пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение», — полагает Мамута.

Чтобы этого избежать руководитель службы ЦБ РФ по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг предлагает обратиться в банк и легально снизить процентную ставку по кредиту.

«Многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит. По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего. Чтобы воспользоваться этой услугой, необходимо подать заявление в банк, собрать пакет документов на себя, на квартиру, в том числе заказав новую оценку недвижимости. Стоимость такой услуги составляет в среднем около 10 тысяч рублей, на переоформление может уйти один-два месяца», — рассказывает мужчина.

При возникновении сложностей с погашением ипотеки последнее место, куда советует обратиться пресс-служб ЦБ это микрофинансовые организации и кредитно-потребительские кооперативы.

«Да, они имеют возможность сегодня выдавать ипотечные займы, но надо учитывать, что процент за пользование их деньгами на порядок выше, чем в банке. В последнее время они стали полноценными участниками ипотечного рынка, и готовы кредитовать граждан под залог недвижимости», — говорят в Центробанке России.

При этом стоит помнить, что ипотеку имеет право выдавать неограниченный круг лиц и этим нередко пользуются мошенники, маскирующиеся под те или иные финансовые организации. В договорах они прописывают условия, которые загоняют людей в кабалу, устанавливая гигантские пени и штрафы в случае просрочки. По мнению регулятора, главная цель этих участников рынка — вынудить клиентов отдать квартиру за долги, а доказать свою правоту впоследствии практически невозможно.

«Разом заплатил оставшуюся сумму, и тут начали звонить коллекторы. Вообще изначально я договорился, что буду переводить деньги своему кредитному агенту, а он дальше разбираться с этим всем должен. В итоге, когда я начал сам все узнавать, оказалось, что этот человек давно уволился, а долг продолжает висеть. Начислялись штрафы и пени», — пишет тюменец на одном из форумов.

«К сожалению, в настоящее время Законом „Об ипотеке“ не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», — отмечает Мамута.

По его словам, в настоящее время Банк России и Минфин РФ разработали поправки в законодательство, которые позволят строго ограничить круг лиц, имеющих право выдавать ипотечные займы и кредиты — это будут исключительно поднадзорные Банку России организации и организации, определенные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Эта мера, по мнению Мамуты, исключит возможность появления на рынке мошенников.