Рост ипотечных ставок должен привести к снижению цен на жилье. Но не всё так просто

: 1) летне-осенняя девальвация национальной валюты (рубля); 2) произошедшее осенью и в начале зимы резкое повышение процентной ставки ЦБ; и 3) грядущий «налоговый манёвр» правительства России, перераспределяющий доходы бюджета от нефтяной ренты с импортных пошлин на налог с добычи полезных ископаемых (НДПИ). Действуют оные разнонаправлено, и удар в каждом случае наносится по разным сегментам бизнеса.

Девальвация рубля ведёт к удорожанию импорта и возникновению монетарных преимуществ для внутреннего товаропроизводителя. При этом самую большую выгоду получают чистые экспортёры, несущие расходы в рублях, а продающие произведённую продукцию на экспорт. Экспортёры же, у которых велика доля комплектующих из-за рубежа получают меньшую выгоду, но всё же будут в плюсе, поскольку существенные статьи затрат (типа заработной платы или внутренних цен на энергию и транспорт) остаются в рублях. Обратная ситуация у импортёров. Кто импортировал готовые изделия, получит максимальный негативный эффект от удорожания его предложения на внутреннем рынке. Те же, кто производил в России на внутренний же рынок, но использовал импортные комплектующие, окажется в более мягких условиях, но всё равно, однако, столкнётся с падением объёмов реализации и рисками утраты рентабельности производства.

При этом позитивный и негативный эффекты для экономических субъектов трансграничного товарообмена взаимосвязаны, и напрямую касаются самой торговли. Закупающие зарубежные товары и перепродающие их на внутренний рынок будут в проигрыше, а торгующие на экспорт предприятия, особенно использующие отечественные же материалы и комплектующие, напротив, окажутся «за гланды» в плюсе и «в шоколаде». Есть и один неприятный «сюрприз». На первом этапе девальвация вызовет сильнейший рост цен не продукцию отечественных товаропроизводителей в силу исчезновения с рынка их зарубежных конкурентов, и, соответственно, ажиотажного из-за этого спроса первое время на их продукцию при явном его дефиците (поскольку моментально производственные мощности никак не нарастишь). Приведёт это, очевидно, к значениям инфляции (во всяком случае, на группу импортных товаров точно), каких мы уже давным-давно не видели и даже успели-таки порядком подзабыть.

Отметим, что при обратном процессе (ревальвации национальной денежной единицы), который мы все имели счастье наблюдать в «тучные нулевые», всё происходит практически с точностью до наоборот. Завышенный курс национальной валюты выгоден, в первую очередь, чистым импортёрам, а во вторую - местным производствам, использующим импортное сырьё и комплектующие. И делает абсолютно не рентабельным внутреннее производство (за исключение сугубо сырьевого и, отчасти, первого и второго переделов) на экспорт из местных ресурсов и материалов, и (в меньшей степени, но тоже существенно) снижает рентабельность переработки местной продукции на внутренний же рынок.

Теперь о ставке. Два академических показателя механизма управления и манипулирования денежно-кредитной политикой на товарно-финансовых рынках (справедливы для условий свободной рыночной экономики и, отчасти, у нас, в родном отечестве): 1) Норма резервирования, и 2) Ставка процента. При прочих равных условиях, первая определяет количество денег в экономике, а вторая их цену.

Повышение нормы резервирования приводит к снижению денежной массы в обороте, сокращению потребления и провоцированию дефляции, то есть снижению цен («нет худа без добра»). А её снижение ведёт к росту кредитного мультипликатора, увеличению предложения денег и потребительскому буму, чем («и нет добра без худа») способствует разгону инфляции. Отметим, что норму резервирования в этот раз центробанк не менял, оставив на прежнем уровне.

Снижение процентной ставки приводит к обратным (но принципиально аналогичным, хоть и со своей спецификой) процессам в производстве товаров и оказании услуг – повышению инвестиционной активности и росту объёмов выпускаемой продукции при одновременном росте потребительского спроса. Спрос растёт в силу роста доступности кредита, и снижении доходности депозитов, что приводит к иллюзии неочевидной полезности сбережений. И наоборот, её повышение приводит к сокращению выпуска, утрате рентабельности и росту неплатежей. А как следствие к банкротствам и стагнации, тем более усиливающейся из-за роста привлекательности депозитных ставок. В такое время люди предпочитают не тратить, а копить.

Разберём теперь налоговый манёвр. Суть его проста, как три копейки – снижается экспортная пошлина на углеводороды и одновременно повышается НДПИ. И последствия тоже не хитрые – на экспортные цены, прибыли нефтегазовых компаний и доходы бюджета это не влияет ровным счётом никак. Влияет это лишь на внутренние цены, которые теперь вырастут, закладывая по пути в себестоимость рост дополнительной налоговой нагрузки (по оценкам ряда авторитетных экономистов, до 1,3 трлн. дополнительного налога на производство в год). Причём, экономика будет его платить фактически не видя, ей никто ничего предъявлять не станет. Нет, этот налог просто будет зашит в цены всех топливно-энергетических и нефтехимических товаров и материалов. Оплатит его, как всегда, в итоге конечный потребитель, но и частному бизнесу (по пути) крови он попортит немало, поскольку сгенерирует много дополнительных потерь и не учтённых заблаговременно затрат. Это главный долгосрочный фактор среднесрочной немонетарной инфляции (которая будет через него проявляться в росте издержек производства) и действовать всё время его поэтапного запланированного введения в течение трёх лет (анекдот про отрубание по частям хвоста собаке, чтоб-де она не так сильно мучилась – как раз тютелька в тютельку про этот процесс).

Итак, резюмируя, девальвация оказывает благотворное влияние на отечественных товаропроизводителей и губительна для импортёров.

Одновременно приводит к тождественному изменения валютных курсов и изменению цен на импорт. Поскольку не все импортные товары и услуги можно заместить отечественными, во всяком случае, быстро, а некоторые (кои в стране не производятся в принципе, типа кофе, какао и подобных) невозможно в принципе, то девальвация априори ведёт к всплеску инфляции в краткосрочной перспективе. При этом сюда добавятся и долгосрочные инфляционные ожидания из-за проведения так называемого «налогового манёвра», которые также проявятся в росте цен отечественных товаропроизводителей и уйдут в конечном итоге в рост общих цен на внутреннем рынке страны.

При этом рост банковских ставок усугубляет инфляционные ожидания в силу того, что отечественные товаропроизводители вынуждены будут закладывать в цены рост своих издержек по обслуживанию кредитной нагрузки. Благо, кратное сокращение конкуренции со стороны импорта позволяет им это сотворить условно безболезненно для собственных объёмов продаж. Однако тут мы встречаем и первый фактор таргетирования инфляции со стороны спроса. Дело в том, что выросшие кратно ставки по депозитам, дестимулируют потребление и ведут к росту сбережений. Потребители отныне постараются меньше тратить, тем более в кредит, да ещё и по заоблачным процентным ставкам, а напротив, будут стремиться больше сберегать и копить за счёт повышенных ставок банковских депозитов.

Кстати, следует отметить, что на фондовые и валютные спекуляции механика ни того, ни другого, ни третьего процессов не влияют никак. Скорее, наоборот, стимулирует спекулянтов порезвиться на открытом биржевом, валютном и товарном рынках, и, используя «качели» биржевых инструментов, «ловить рыбку в мутной воде». А вот спекулянты на реальных товарных рынках, особенно в сегменте товаров народного потребления, попытаются «раскачивать лодку» только в начале. И то лишь потому, что в связи с фактическим закрытием для мелких и малых субъектов предпринимательства банковского кредита, оные будут пытаться компенсировать убыточность, закладывая дополнительную сверхнаценку в цены реализуемых товаров и услуг. И это только дополнительно усилит инфляционное давление на цены. Но ненадолго. Полагаю, лишь в пределах периода кризисной лихорадки и адаптации предшествующего полугодия.

Ну, вот мы тихой сапой добрались до выводов. И теперь, резюмируя и переводя с официального и финансового на обыденный русский, прагматичные цели нашего родного государства можно расшифровать так: 1) Население специально и намеренно дополнительно больше не трогаем, поскольку этим бедолагам итак в ближайшее время будет совсем не сладко. Ну, и поможем, естественно, чем можем при оказии, кинув какую-нибудь кость «социальных обязательств» от щедрот с барского плеча. 2) Основной удар направляем на мелкий (до 15 работников в штате) спекулятивный бизнес, который сам умрёт, если торгует импортным ширпотребом, или угорит на издержках из-за неконкурентоспособных цен, если торгует отечественной продукцией, кредитуясь, если и не в банках, так беря товар «на реализацию» (а «хрен редьки не слаще»). 3) Зажимаем их в этой «вилке» насколько возможно, разоряя и маргинализируя собственников и, заодно, питая его ресурсами малый бизнес (до 100 человек работающих), который сам в лице наиболее нерасторопных и неумелых послужит пищей для среднего бизнеса (до 250 человек), а последний - для крупного, и так далее по всей «пищевой цепочке» до самого её верха. Главный бенефициар в оном процессе – монополии госкомпаний. Короче, разоряем так называемый «креативный класс», опасный для власти проявлением не одобренного свыше вольнодумства, и создаём классическую архитектуру государственного капитализма (последний либеральный пример – НЭП, а последний консервативный – поздняя предреволюционная Российская Империя).

Дам, пожалуй, взвешенный краткосрочный (на ближайший год) прогноз динамики цен и объёмов продаж на тюменском рынке недвижимости. Формально в уравнениях финансовой математики рост ставок обратно пропорционален изменению цен на базовые (лежащие в основе финансовых инструментов) активы. Соответственно двукратный рост ставок по идее должен бы привести к двукратному снижению цен на квадратные метры. Однако в обывательском быту не всё так просто. Недвижимость не финансовый актив по сути своей, а в подавляющем числе случаев потребительский. То есть, волатильность будет существенно купироваться реалистичным здравомыслием собственников, не желающих продавать за бесценок, а предпочитающих пересидеть в метрах до новых лучших времён, что приведёт вскоре к физическому сокращению предложения. Соответственно, фактический коэффициент торможения от потенциала спада, скорее всего, окажется около 0,5 и в действительности

снижение цен не превысит в точке дна минус 25%

от текущего уровня (по сопоставимым данным статистики цен сайта dom72.ru: Все районы/Вся недвижимость/Любая). Сходный результат даёт оценка исходя из динамики биржевых фондовых индексов (в частности РТС) и/или цен на нефть (см. например републикацию давнишней статьи: «Нефть и недвижимость: биржа и рынок – индексы и цены»).

При этом спрос перестанет лихорадить после того, как экономика, включая, главным образом, перемены на рынке труда, перестроится, подстроившись под новые реалии. Президент, отвечая на вопросы журналистов, назвал два года, как максимальный для этого срок. Не верить ему, оснований пока нет. Однако в течение этих пары лет спрос сократится кратно, и это практически «медицинский факт». Спор только в глубине его падения – от полутора до двух раз от уровня конца 2014 года, что очень может быть, или ж, даже, в моменте точки дна втрое, что маловероятно, но риск есть. Соответственно, главная проблема профессиональных участников рынка будет заключаться не в снижении цен, а в сопутствующем падении объёмов продаж. Что, как ни крути, в агентской массе, зарабатывающей именно со сделок, кратно увеличит как приписки «для глаз руководства» с показухой кипучей деятельности, так и скрытное «левачество» в собственный карман, минуя кассу организации. И в этом случае, пожалуй, можно согласиться с давнишним прогнозом руководителя одной из федеральных риэлторских компаний, что выжить и остаться на плаву имеют шансы лишь порядка полутора десятков местных агентств недвижимости.

Юрий Зиненко