Как отстоять свое право на нежилую площадь, если застройщик - банкрот

Суды включают в реестр требований на передачу помещений требования о передаче жилых площадей, а вот вопрос нежилых помещений нередко «подвисает». Эта практика неоднозначна, нередко суды ссылаются на то, что закон на требования по нежилым помещениям не распространяется.

«На сегодняшний день имеется практика, когда участники строительства обращаются в суд с требованиями о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, с требованием о выделе доли в незавершенном строительством объекте, а также о включении в реестр требований кредиторов, с возможностью получения денежных средств за недостроенное нежилое помещение. Как правило, в первых двух случаях суд отказывает в связи с избранием заявителем ненадлежащего способа защиты своих прав», - рассказывает адвокат Коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий.

«Иски о признании права собственности на долю в виде нежилого помещения, конечно, имеются, но могу согласиться с Сергеем, что не велика доля удовлетворения таковых, - продолжает практикующий юрист ООО «Аудит-Эксперт» Михаил Лаздан, - Суд признает право на долю при наличии нескольких существенных условий».

Он отмечает, что, чаще участники строительства имеют лишь справки об оплате, не имея надлежащих платежных документов, что не является доказательством наличия правовой связи между участником строительства и застройщиком. Обязательным условием является наличие разрешения на строительство и прав застройщика на земельный участок (право собственности, право аренды). Также необходимо наличие технического паспорта объекта. Причем для того, чтобы суд признал за дольщиком право на долю в техническом паспорте обязательно должно быть отражено помещение, на которое признается право.

«Трудность заключается в том, что застройщик, ставший банкротом обычно не то, что не достраивает объект, но и, случается, что дальше подготовки фундамента дело не идет. В таком случае суд однозначно выносит определение об отказе в удовлетворении требований, поскольку не имеет возможности идентифицировать долю, - продолжает специалист, - Также обязательным условием признания права является регистрация за застройщиком права на объект незавершенного строительства. Большинство арбитражных управляющих не спешат исполнять данные действия поскольку они связаны как с финансовыми затратами (а иногда на предприятиях банкротах просто физически отсутствуют финансы), так и со значительными затратами времени. К сожалению, данный способ защиты связан с исполнением достаточно большого количества условий в их совокупности и практически данные условия зачастую не исполнимы».

Адвокат «Коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина видит выход из ситуации. Последние разъяснения Пленума ВАС РФ позволили говорить о возможных вариантах защиты прав участников строительства. При обращении лица в суд, с договором, связанным с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объекта недвижимости, суду следует установить правовую природу соответствующего договора и разрешить спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»), объясняет адвокат. Например, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклад (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы) с целью достижения общей цели, а именно создание объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Исходя из общих норм гражданского права, договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным, со всеми предусмотренными законом последствиями.

Таким образом, исходя из общих норм гражданского права, имеется несколько вариантов защиты прав:

1. Понуждение исполнить договор инвестирования. Не всегда возможно в силу того, что застройщик банкрот и у него недостаточно денежных средств для завершения строительства.

2. Требовать выдела доли в натуре. Возможно, после оформления права собственности на незавершенный строительством объект за лицом, имеющим право на земельный участок. Данные действия не зависят от участника строительства, связаны с наличием денежных средств у застройщика для выполнения указанных процедур.

3. Требовать выплатить стоимость доли, признав договор инвестирования гражданско-правовым договором. Оптимальное требование, поскольку стоимость доли будет признана текущими платежами. Под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов (ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Текущие платежи при наличии денежных средств у застройщика подлежат погашению перед удовлетворением требований кредиторов первой, второй и третьей очередей.

«Проанализировав способы защиты прав участников строительства, мы можем выделить следующие способы защиты: признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте возможно, но связано с определенными условиями, выполнение которых не всегда зависит от участника строительства. Одним из способов защиты является признание договора инвестирования гражданско-правовым договором (купля-продажа, подряд, договор простого товарищества) и применение к нему общих положений гражданского права. Причем, на наш взгляд данный способ является оптимальным, поскольку в отличие от включения в реестр требований кредиторов, позволяет признать денежные требования текущими платежами и у участника строительства имеется приоритет при удовлетворении требований перед кредиторами третьей очереди согласно реестру требований кредиторов», - сделал вывод Сергей Чернецкий.

Напрямую в законе не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя на нежилое помещение, поэтому в разной ситуации судьи ведут себя по-разному. Однозначной практики пока нет. Но, если вы приобретали нежилую долю у застройщика, который впоследствии стал банкротом, необходимо бороться за площадь в любом случае.

Евгения Лямзина