Агент по недвижимости — лишнее звено или нужный компаньон?

На рынке недвижимости у многих сложилось стойкое мнение, будто агенты по недвижимости есть просто лишнее звено. И не беспочвенно, естественно. Со всех сторон в их адрес звучит конструктивная критика. Но ещё больше, и даже львиная доля претензий, смахивает просто на элементарную досаду дилетантов, не очень (а временами и очень даже не) разбирающихся в специфике оказания услуг вообще, посреднических в частности и риэлторских (как составной части посредничества) конкретно. Не скрою, у меня тоже есть замечания.

Основная личная претензия в адрес достопочтенных агентов по недвижимости сводится к тому, что бизнес их сложился на основе действий в чужом интересе без поручения. То есть, в банальном вмешательстве в чужие дела без спросу. Первоначально, как вход чужеродным элементом в сбалансированный свободный рынок, с целью его намеренного разбалансирования. А затем, на основе перехвата и удержания информации об объектах в собственных закрытых базах данных, заведомым манипулированием покупателями и продавцами, с целью навязывания им не нужной изначально услуги.

Иначе говоря, открытая информация присваивается и намеренно переводится в статус закрытой, а покупатель отсекается от продавца. А потом покупателям цена завышается, а продавцов наоборот заставляют ее снизить. Наконец, дожав и тех и других, обоим делают «уступки» — покупателю якобы находят «дешёвый вариант», а продавцу «богатого покупателя». И все довольны, вроде, и даже согласны заплатить за эту мнимую «услугу», поскольку налицо (казалось бы), экономия для обоих. На самом деле, если бы посредник не влезал насильно изначально, так те ещё выгоднее совершили бы сделку. Причём, как раз на размер обоюдной комиссии агентам.

Обращаю внимание ещё раз, что по отношению к риэлторскому сообществу я настроен довольно скептически. Но (!) по здравому рассуждению приверженца диалектики и, как следствие, постоянно согласуясь внутренне с Гегелевским: «Всё разумное действительно, а всё действительное разумно», — не могу не считать себя союзником риэлторов в самой корневой и базовой сути их деятельности. Ведь за вычетом всего наносного, сформированного объективными условиями текущей политэкономической конъюнктуры сложившегося строя и далеко не совершенного пока рынка, на поверку и в чистом остатке, имеем единственное — сводничество слабо информированного о рынке и объектах продажи покупателя с недостаточно ориентирующемся в маркетинге продавцом.

Как ни крути, иными словами, но для рынка, где нет стандартизированного товара и каждый объект уникален, подобная услуга навигатора (а временами и Сталкера, можно сказать) вне всякого сомнения, нужна.

И на вторичном рынке, к примеру, положительная роль риэлтора, вообще неоспорима. При условии, естественно, что перечисленные выше наносные факторы будут постепенно отмирать. Ну, а на первичном рынке, роль риэлторов тем выше, чем более рынок свободный и конкурентный. Вот об одном из таких моментов рассказывает дальше мой соавтор.

Всем известно, что кризис — это не только время экономического спада, это еще и период, когда можно хорошо сэкономить. В это время компаниям приходится работать в режиме экономии и принятия нестандартных решений. Так, в настоящее время, некоторые застройщики перешли на схему взаиморасчетов с подрядными* организациями: услуги последних застройщики оплачивают не деньгам, а квартирами. (*Подрядчик (поставщик) — это организация, выполняющая работы, услуги (поставляющая материалы) по поручению застройщика).

В данной ситуации остаются в выигрыше обе стороны. Застройщик не попадает в зависимость от своего финансового состояния и получает работы, материалы, обеспечивающие непрерывную стройку объекта. Подрядчик самостоятельно реализует квартиры и получает прибыль.

Справедливо отметить, что подрядчику реализовать квартиры несколько сложнее, нежели застройщику. Подрядчику не выгодно тратить деньги на рекламную кампанию, специально обученный штат маркетологов и продажников. Задачу по реализации квартир он передает на аутсорсинг агентствам недвижимости. Цены на такие квартиры значительно ниже среднерыночных**. (**Специально не указываю, что «ниже, чем у застройщика», т. к. это относится к недобросовестной рекламе). Выгода для покупателя в среднем составляет 30–100 т.р. В некоторых случаях скидка достигает 10–20% от стоимости жилья. Дополнительным преимуществом для покупателя является возможность приобрести квартиру определенной планировки, которые у застройщика уже распроданы.

В большинстве случаев подрядчик сам оплачивает услуги агентства недвижимости, поэтому комиссия с покупателя не взимается. В случаях, когда с покупателя все-таки взимается оплата услуг агентства, выгода, которую он получает, значительно перекрывает размер комиссионных.

Также стоит отметить, что квартиру от подрядчика можно купить по ипотеке с государственной поддержкой с низкой процентной ставкой практически от любого банка.

Риски для покупателя сведены к минимуму, ему стоит лишь убедиться в наличии правоустанавливающих документов на объект (договор долевого участия/свидетельство о праве собственности) прошедших регистрацию в госоргане, документов о расчетах застройщика и подрядчика, выписку из ЕГРП об отсутствии обременения.

Итак, резюмируя, как наглядно видно из приведённого примера, риэлтор далеко не всегда просто путается под ногами, а частенько на самом деле выполняет нужную работу, неся довольно полезную функцию.

Юрий Зиненко

Юлия Гатцукова